Condo Rive-Sud 2026 : le marché bascule pour les acheteurs

Le condo est devenu le segment le plus mou du marché. Pour un premier acheteur, c'est peut-être la meilleure nouvelle de l'année. Voici ce que les chiffres de juillet changent pour vous avant la rentrée.

Le condo a changé de camp

L'APCIQ a publié le 6 août ses statistiques de juillet 2026. Dans la région métropolitaine de Montréal, il s'est vendu 1 142 copropriétés le mois dernier, un recul de 17 % sur un an. C'est la catégorie la plus touchée du marché, loin devant l'unifamiliale qui recule de 4 %. Pendant que les ventes de condos baissent, l'offre, elle, augmente plus vite que partout ailleurs : +20 % d'inscriptions actives sur un an.

Résultat concret pour l'acheteur : le temps. Un condo prend maintenant 55 jours en moyenne pour se vendre dans la région, neuf de plus que l'an dernier. L'unifamiliale, elle, part encore en 38 jours. L'APCIQ va jusqu'à décrire le marché du condo comme étant « à l'équilibre », un mot qu'on n'avait pas entendu depuis longtemps. Ni vendeurs ni acheteurs n'ont le dessus. Après des années où il fallait décider en une soirée, ça change tout.

L'offre de condos grimpe vite chez nous

Le mouvement a commencé au centre de l'île, mais il s'est déplacé vers les couronnes. C'est écrit noir sur blanc dans le communiqué de l'APCIQ : l'offre de copropriétés augmente maintenant plus rapidement sur la Rive-Sud, à Laval et sur la Rive-Nord. Quand je regarde les chiffres secteur par secteur pour juillet, la Rive-Sud ressort clairement :

• Candiac et La Prairie : 146 condos à vendre, une hausse de 72 % sur un an.
• Saint-Hubert : 134 inscriptions, en hausse de 60 %.
• Sainte-Julie et Varennes : 88 inscriptions, un bond de 138 %.
• Beloeil et Mont-Saint-Hilaire : 104 inscriptions, deux fois plus qu'il y a un an.
• Vieux-Longueuil : 245 condos à vendre, en hausse de 38 %.
• Brossard et Saint-Lambert : 511 inscriptions, la plus forte concentration de la Rive-Sud, en hausse de 12 %.

Plus d'inscriptions, ça veut dire plus de choix et plus de marge pour négocier. C'est vrai surtout à Brossard, où le REM tourne déjà et où l'offre de condos est la plus abondante de la Rive-Sud. J'avais fait le point sur ce secteur en juillet, et la tendance s'est confirmée depuis : lisez mon analyse du condo à Brossard.

Pourquoi les prix ne s'effondrent pas

Voici la nuance que je tiens à faire, parce qu'elle protège autant l'acheteur que le vendeur. Moins de ventes ne veut pas dire des prix qui chutent. En juillet, le prix médian d'une copropriété dans la région de Montréal a atteint 431 500 $, en hausse de 2 % sur un an. Sur la Rive-Sud, le médian tourne autour de 410 000 $. Les valeurs tiennent parce que la demande de fond existe toujours, portée par des ménages pour qui l'unifamiliale à 650 000 $ reste hors de portée.

Ce qui a changé, c'est le rapport de force au moment de l'offre. Il y a un an, un condo bien situé recevait plusieurs offres en un week-end. Aujourd'hui, il attend son acheteur presque deux mois. Ça ne fait pas baisser le prix affiché de 10 %, mais ça vous laisse inspecter, magasiner votre financement et négocier une condition ou deux. C'est un marché de patience, pas de liquidation.

Le financement joue pour vous

La Banque du Canada a laissé son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet, un sixième maintien de suite. La prochaine décision tombe le 2 septembre, et les marchés s'attendent à un autre maintien. Cette stabilité vous permet de planifier un achat sans craindre une surprise sur vos mensualités. Un taux fixe cinq ans assuré s'affichait autour de 4,09 % à la mi-août selon nesto et Ratehub, bien en dessous des taux affichés par les grandes banques.

Gardez le test de résistance en tête. La banque ne vous qualifie pas au taux que vous allez payer, mais à votre taux contractuel plus deux points, ou 5,25 %, selon le plus élevé. Pour un condo, ajoutez les charges de copropriété à votre calcul : elles comptent dans votre ratio d'endettement. Faites établir votre préapprobation et votre budget réel avant de visiter, ça vous évite de tomber en amour avec une unité hors de portée.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous achetez un premier condo : c'est votre fenêtre. Avec 55 jours au marché et une offre en forte hausse, vous pouvez visiter deux fois, faire inspecter et déposer une offre conditionnelle sans vous faire damer le pion. Ciblez les secteurs où l'inventaire grimpe le plus, comme Candiac, La Prairie ou Saint-Hubert, et gardez votre préapprobation à jour.
• Vous vendez un condo : vous avez de la concurrence directe sur votre rue et dans votre immeuble. Le prix d'affichage devient l'outil décisif. Bien évalué, votre condo se vend encore. Affiché trop haut, il reste en ligne pendant que les acheteurs comparent avec les cinq autres unités disponibles. Le prix de départ et la qualité des photos décident presque tout.
• Vous investissez : plus de choix et des délais plus longs, ça se négocie. La demande locative sur la Rive-Sud reste soutenue parce que l'accès à la propriété demeure difficile. Un condo bien situé près du REM ou d'un pôle d'emploi garde son locataire. Calculez votre rendement sur le prix payé, pas sur le prix affiché.

Ces chiffres sont des repères pour toute la Rive-Sud, pas le portrait exact de votre immeuble. Un condo neuf à Brossard ne se compare pas à une unité des années 1990 à Longueuil. Si vous voulez savoir ce que votre copropriété vaut aujourd'hui, ou combien vous pouvez vous permettre, demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi. On regarde vos chiffres ensemble, pas les moyennes provinciales.