Le programme MLI Select de la SCHL est l'outil de financement le plus discuté par les investisseurs en immeubles à revenus au Québec. Il a été refondu le 14 juillet 2025. Un an plus tard, on voit clairement qui en profite et qui se fait recaler. Voici ce que ça veut dire quand on achète ou construit du locatif sur la Rive-Sud.

MLI Select en une phrase

MLI Select, c'est de l'assurance prêt hypothécaire pour les immeubles de cinq logements et plus. En échange d'engagements sur l'abordabilité, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité, la SCHL accorde des conditions qu'aucun prêt conventionnel ne touche : un financement qui peut monter jusqu'à 95 % du coût, un amortissement qui peut s'étirer jusqu'à 50 ans, et une prime réduite. Plus vous accumulez de points sur les trois volets, meilleures sont les conditions. Le calcul du promoteur tient sur cette mécanique.

Le taux aide aussi. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet, une sixième décision de suite au même niveau. Le compte rendu des délibérations est sorti aujourd'hui même. Quand le coût de l'argent est stable et qu'on peut le projeter sur cinq ans, un montage MLI Select devient beaucoup plus facile à défendre devant un prêteur.

30 %
Rabais de prime maximal, MLI Select à 100 points
50 ans
Amortissement possible pour les projets les mieux notés
2,25 %
Taux directeur, maintenu une 6e fois le 15 juillet 2026

Ce qui a changé le 14 juillet 2025

La refonte a touché trois choses concrètes. D'abord, la grille des primes. Avant, le prix dépendait surtout du fait que les loyers étaient atteints ou non au montage. Depuis un an, la prime se calcule selon le ratio prêt-valeur, la nature du prêt (achat, refinancement ou construction) et le type d'immeuble locatif. C'est plus lisible, et ça se planifie mieux.

Ensuite, le rabais lié aux points a été formalisé. Un projet qui atteint 50 points donne 10 % de rabais sur la prime de base, 70 points en donnent 20 %, et 100 points montent à 30 %. Sur un immeuble neuf, ce rabais représente des dizaines de milliers de dollars épargnés d'entrée de jeu.

Le troisième changement passe souvent inaperçu et il compte beaucoup pour la trésorerie. Sur le produit locatif de marché, la SCHL a retiré l'exigence de retenue pour atteinte des loyers. Le prêt peut désormais être avancé jusqu'à 85 % du coût ou de la valeur sans qu'on garde une portion des fonds en attendant que l'immeuble se loue. Il reste par contre une nouvelle surprime : si le revenu brut effectif n'est pas atteint au premier déboursé, la SCHL applique 0,25 % sur le montant net du prêt. Autrement dit, on récupère ses fonds plus vite, mais la location au bon prix doit tenir la route.

MLI Select ne récompense pas l'immeuble le plus cher. Il récompense l'immeuble le mieux pensé : abordabilité, efficacité énergétique, accessibilité. C'est là que se gagne le financement.

Le modulaire entre dans le programme

Le 7 mai 2026, la SCHL a étendu toute sa gamme d'assurance multilogement, MLI Select compris, à la construction modulaire et préfabriquée. Le projet-pilote avait déjà financé plus de 800 logements locatifs bâtis en usine dans cinq provinces. Pour un promoteur de la Rive-Sud, ça ouvre une porte réelle : bâtir plus vite, à coût plus prévisible, tout en conservant les mêmes conditions avantageuses de financement. Sur des terrains bien zonés près des axes du REM, le calcul devient intéressant.

Pourquoi ça compte particulièrement ici

La Rive-Sud attire le capital locatif. Le volume de transactions multilogement dans l'agglomération de Longueuil a atteint 222 millions au premier trimestre, presque cinq fois le niveau de l'année précédente, comme je l'expliquais dans mon analyse de l'immobilier commercial. Dans un marché où les acheteurs institutionnels reviennent, un financement bien monté fait souvent la différence entre une offre acceptée et une offre laissée sur la table.

Un mot sur les rendements. À l'échelle nationale, CBRE note que les taux de capitalisation du multilogement ont continué de remonter légèrement au premier trimestre, pendant que le capital reste sélectif et se concentre sur les actifs de qualité. Le locatif demeure la classe d'actifs la plus recherchée. C'est justement pour ça qu'un montage MLI Select bien construit, avec sa prime réduite et son amortissement long, améliore le flux monétaire au point de rendre viable un immeuble qui ne passerait pas avec un prêt classique.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous possédez déjà un immeuble à revenus sur la Rive-Sud : un refinancement sous MLI Select peut libérer du capital à des conditions difficiles à égaler ailleurs, surtout si vous êtes prêt à vous engager sur l'abordabilité ou l'efficacité énergétique. C'est le bon moment pour connaître la valeur réelle de votre immeuble.
  • Vous cherchez à acheter du locatif : les points se planifient avant l'offre, pas après. Un immeuble avec un potentiel d'amélioration énergétique ou de logements abordables vaut plus cher pour vous que pour l'acheteur d'à côté qui l'ignore. Faites le calcul des points d'abord.
  • Vous voulez construire : la retenue locative levée et l'ouverture au modulaire changent la trésorerie d'un projet neuf. Sur le bon terrain, un montage à 95 % du coût sur 50 ans se défend. Encore faut-il viser le bon nombre de points dès les plans.

Je travaille le résidentiel et le commercial sur la Rive-Sud, et je vois passer les montages qui fonctionnent comme ceux qui bloquent. MLI Select n'est pas magique, mais bien utilisé, il transforme un projet marginal en projet solide. Vous évaluez un immeuble à revenus ou un terrain à bâtir? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement, et je vous mets en lien avec les bons spécialistes du financement.

Sources