Immeubles à revenus sur la Rive-Sud en 2026 : ce que disent les chiffres

On me pose la même question chaque semaine : est-ce le bon moment pour acheter un immeuble à revenus? La réponse n'est pas dans une manchette. Elle est dans trois chiffres : le coût de votre financement, le rendement que l'immeuble génère, et l'écart entre les deux. En juillet 2026, ces trois chiffres racontent une histoire plus claire qu'en 2023. Voici comment je la lis.

Un taux stable, enfin

Le 15 juillet, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %. C'est un sixième maintien de suite, et la prochaine décision n'est que le 2 septembre. Pour un investisseur, cette stabilité vaut de l'or. Pendant deux ans, on a acheté des immeubles sans savoir ce que coûterait le refinancement dans six mois. Aujourd'hui, un taux prévisible veut dire qu'on peut modéliser un achat pour ce qu'il est vraiment, pas pour ce qu'il pourrait devenir si les taux repartaient.

Les taux hypothécaires commerciaux et multilogements ne sont pas les mêmes que pour une résidence, mais ils suivent la même direction. Un financement à cinq ans qui reste dans sa fourchette pendant tout l'été laisse le temps de faire ses calculs sans courir.

Le plex : ce que rapporte vraiment un immeuble

Le taux de capitalisation, ou TGA, est le revenu net d'un immeuble divisé par son prix. C'est la mesure que je regarde en premier. En 2026, un plex se transige autour de 4 à 5 % de TGA dans les secteurs prisés du centre de Montréal, et plutôt de 5 à 6 % en banlieue et dans les villes moyennes. La Rive-Sud tombe dans cette deuxième fourchette, ce qui joue en faveur de l'acheteur. Vous payez moins cher par dollar de revenu qu'au centre-ville.

Les prix, eux, restent élevés. Le prix médian d'un plex dans la région métropolitaine a monté d'environ 8 % sur un an selon l'APCIQ, la moitié des transactions se concluant à plus de 865 000 $. À Longueuil, les repères de 2026 tournent autour de 696 000 $ pour un duplex, 905 000 $ pour un triplex et un peu plus de 1 M$ pour un quadruplex. Ce sont des médianes. Deux triplex sur la même rue peuvent afficher 200 000 $ d'écart selon l'état des logements et les baux en place.

Le multiplicateur, un test rapide

Avant même de sortir la calculatrice complète, j'utilise le multiplicateur de revenus bruts. On divise le prix par les revenus annuels bruts. En 2026, à Montréal et sur la Rive-Sud, un immeuble se paie souvent entre 12 et 14 fois ses revenus bruts. Au-delà de 14, il faut une bonne raison : des loyers nettement sous le marché qu'on peut redresser, un terrain à fort potentiel, un secteur en transformation. En deçà de 12, méfiez-vous et vérifiez pourquoi le prix est si bas. Cet outil ne remplace pas une analyse sérieuse, mais il élimine en trente secondes les annonces qui ne tiennent pas.

Le côté commercial : l'industriel se resserre

Au-delà du plex, la brique commerciale bouge aussi. Le marché industriel du Grand Montréal a vu son taux d'inoccupation reculer à 5,4 % au premier trimestre de 2026, selon CBRE. C'est la première baisse depuis la fin de 2021. Les loyers demandés continuent de s'ajuster vers le bas pour un neuvième trimestre, et 2,8 millions de pieds carrés sont en construction, surtout à Laval et sur la Rive-Nord. Pour un investisseur, ça veut dire un marché qui se rééquilibre : le locataire garde encore un peu de pouvoir de négociation, mais la fenêtre se referme.

Les taux de capitalisation industriels se situent autour de 5 à 6,5 %. Du côté des bureaux, l'écart est plus large : une tour de catégorie A au centre-ville se transige près de 7,5 %, un immeuble de catégorie B plutôt à 8,5 %, et le bureau de banlieue au-delà de 9 %. Ces rendements plus élevés reflètent un risque plus élevé. Le bureau reste un pari sur le retour des travailleurs, pas un revenu garanti.

Le financement a changé : lisez le MLI Select avant de bâtir votre plan

Beaucoup d'investisseurs de la Rive-Sud comptent sur le programme MLI Select de la SCHL pour financer un multilogement avec une mise de fonds réduite. Le programme existe toujours, mais il s'est resserré en 2026. Le seuil de 50 points reste la porte d'entrée, et il faut viser 100 points pour débloquer un amortissement de 50 ans. Sauf que la SCHL a ajouté une surprime selon la durée : chaque tranche de cinq ans d'amortissement au-delà de 25 ans coûte maintenant 0,25 % de plus, donc un amortissement de 50 ans ajoute 1,25 % à la prime.

Autre changement qui compte : les loyers doivent désormais être appuyés par des baux signés ou une évaluation de marché avant la clôture. Fini les loyers projetés pendant la mise en location. Si votre montage reposait sur des hausses de loyer hypothétiques, refaites vos chiffres. Au Québec, le calcul du revenu net doit aussi refléter la réalité du contrôle des loyers, avec une hausse d'environ 3,1 % selon le taux indicatif du TAL pour 2026, pas une progression de marché.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous cherchez un premier immeuble à revenus : la stabilité des taux vous donne une base solide pour calculer. Visez un TGA d'au moins 5 % sur la Rive-Sud et un multiplicateur sous 14. Faites vérifier les baux réels avant de vous engager.
• Vous refinancez ou construisez avec le MLI Select : intégrez les nouvelles surprimes et l'obligation de baux signés dès votre première ébauche. Un plan qui tenait en 2024 ne tient peut-être plus en 2026.
• Vous regardez du côté commercial : l'industriel offre un meilleur rapport rendement-risque que le bureau en ce moment. Mais le marché se resserre, alors les meilleures occasions ne resteront pas longtemps.

Chaque immeuble a sa propre histoire de revenus, de baux et de potentiel. Une médiane ne vous dira jamais si une adresse précise est un bon achat. Si vous évaluez un plex ou un immeuble commercial sur la Rive-Sud, demandez une évaluation ou écrivez-moi directement. Je passe les chiffres avec vous, ligne par ligne. Vous pouvez aussi lire mon analyse plus détaillée sur l'investissement dans un plex sur la Rive-Sud.