Immobilier commercial Grand Montréal : le point à l'été 2026

Les rapports du deuxième trimestre viennent de sortir. Ils racontent un marché commercial qui se répare, mais pas au même rythme selon les segments. Voici ce que les chiffres disent vraiment, et pourquoi ça compte si vous détenez ou visez un immeuble sur la Rive-Sud.

Le décor : un taux directeur qui ne bouge plus

Commençons par ce qui encadre toutes les décisions d'investissement. Le 15 juillet, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, un sixième arrêt de suite. Les 36 économistes sondés par Reuters attendaient tous ce statu quo. Pour un acheteur commercial, cette stabilité vaut de l'or : elle rend le financement calculable sur cinq ans. Quand le coût de l'argent arrête de surprendre, les transactions repartent. C'est le contexte dans lequel il faut lire tout le reste.

Les bureaux se remplissent par le haut

Le signal le plus net du trimestre vient des bureaux. Le taux d'inoccupation du Grand Montréal s'établit à 18,0 %, son plus bas niveau depuis le deuxième trimestre de 2023, selon CBRE. Le chiffre reste élevé, je ne vais pas prétendre le contraire. Mais deux détails changent la lecture. D'abord, si on retire les espaces affichés depuis plus de trois ans, souvent des locaux périmés que personne ne veut, le taux réel tombe à 12,4 %. Ensuite, la reprise se fait par la qualité : l'inoccupation directe des tours de catégorie AAA au centre-ville n'est plus qu'à 4,8 %, et les loyers demandés pour ces espaces touchent des sommets, entre 33 et 42 $ le pied carré.

La sous-location, un baromètre du télétravail, se dégonfle aussi. L'espace en sous-location dans la grande région a reculé de 12,4 %, à 1,4 million de pieds carrés. Autrement dit, les entreprises reprennent la place qu'elles avaient mise en vitrine pendant la pandémie. Les catégories A et B au centre-ville viennent d'enchaîner trois trimestres d'absorption positive. La reprise est réelle, mais elle laisse derrière elle les immeubles de moindre qualité. C'est vrai au centre-ville, et c'est vrai pour les parcs de bureaux de la Rive-Sud : un bâtiment bien situé et bien entretenu se démarque plus que jamais.

L'industriel reprend son souffle, en faveur des locataires

Côté industriel, le portrait est plus nuancé, et c'est une bonne nouvelle si vous cherchez un local. Montréal a enregistré 786 000 pieds carrés d'absorption nette au deuxième trimestre, le deuxième plus fort volume au pays après Toronto. La demande est donc bien là. En même temps, de l'espace neuf continue d'être livré, si bien que la disponibilité a augmenté d'environ 110 points de base sur le trimestre. Les deux mouvements coexistent : on loue beaucoup, mais on construit encore plus vite qu'on n'absorbe.

Résultat, les loyers reculent. Le loyer net moyen demandé au pays a baissé de 3,9 % sur un an, à 14,78 $ le pied carré, un repli mené justement par les deux plus gros marchés, Toronto et Montréal. Rappelons que l'inoccupation industrielle de la région avait déjà amorcé sa première baisse depuis la fin de 2021 plus tôt cette année. Le marché n'est donc pas en chute libre, il se rééquilibre. Pour un entrepreneur qui signe un bail aujourd'hui, ça veut dire une marge de négociation réelle, sur le loyer comme sur les inducteurs. Cette fenêtre ne restera pas ouverte indéfiniment.

Le locatif se détend, sans s'effondrer

Le multilogement reste la colonne vertébrale de l'investissement à Montréal, et il envoie lui aussi un signal d'assouplissement. Le taux d'inoccupation des logements locatifs du Grand Montréal est monté à 2,9 %, selon la SCHL, porté par les nombreuses livraisons des dernières années. La détente se fait sentir en particulier sur l'île et sur la Rive-Sud. Malgré tout, le loyer moyen d'un quatre et demi a grimpé de 7,2 % sur un an, à 1 346 $. La demande locative demeure solide, tout simplement parce que l'offre neuve met du temps à rattraper la population.

Ce que ça donne pour l'investisseur : le rendement du multilogement reste recherché. Dans son rapport du deuxième trimestre sur les taux de capitalisation, CBRE note que les taux ont comprimé dans la plupart des catégories au pays, tandis que le multilogement est resté stable. Traduction : les acheteurs paient toujours cher pour un bon immeuble locatif, et les taux plafonds ne montent pas. Si vous détenez un plex ou un petit immeuble bien tenu sur la Rive-Sud, votre actif conserve sa valeur. J'ai détaillé la mécanique du financement dans mon texte sur le programme MLI Select, et le portrait plus large de l'argent institutionnel dans celui sur les 2,9 milliards investis au premier trimestre.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un immeuble commercial, industriel ou locatif sur la Rive-Sud : la qualité se paie et l'écart avec le reste se creuse. Un bâtiment bien situé et bien entretenu vaut probablement plus que vous ne le pensez; un actif moins bien placé mérite une stratégie avant d'aller sur le marché. Dans les deux cas, il faut connaître sa vraie valeur.
• Vous cherchez à investir : le locatif tient bon, mais les taux plafonds ne vous feront pas de cadeau. Les meilleures occasions se trouvent dans les immeubles à repositionner et dans les segments où l'offre neuve pèse encore sur les prix, comme l'industriel de seconde main.
• Vous êtes entrepreneur et cherchez un local : c'est votre moment. Les loyers industriels reculent et de l'espace neuf reste à combler. Vous avez un levier de négociation aujourd'hui que la hausse de l'absorption pourrait effacer d'ici un an ou deux.

Je travaille les deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et c'est souvent au croisement des deux que se révèlent les meilleures occasions sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.