Immobilier commercial : où va l'argent en 2026, et pourquoi la Rive-Sud en profite

2,9 milliards de dollars. C'est ce que les investisseurs ont mis dans l'immobilier commercial du Grand Montréal au premier trimestre de 2026, selon Altus Group. C'est 65 % de plus qu'il y a un an. Après deux années où tout le monde attendait, l'argent recommence à circuler. Et une part grandissante de cet argent traverse le pont.

Le retour des acheteurs

Le contexte a changé une chose essentielle : le coût de l'argent est devenu prévisible. Le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,25 % depuis mars, reconduit en avril puis en juin. La prochaine décision tombe aujourd'hui même, et le conseil de politique monétaire de l'Institut C.D. Howe recommandait à l'unanimité un nouveau statu quo. Quand un investisseur peut calculer son financement sur cinq ans sans deviner, il achète. C'est exactement ce qu'on voit dans les chiffres du trimestre.

Où va cet argent? D'abord dans le multilogement, qui a attiré près de 1,6 milliard, soit 54 % de tout le volume transigé dans la région. C'est une hausse de 55 % sur un an. Le locatif reste la valeur refuge à Montréal, où la proportion de locataires est parmi les plus élevées au pays.

Longueuil, le marché qui monte le plus vite

Le chiffre le plus frappant du rapport d'Altus concerne notre secteur. Le volume de transactions multilogement dans l'agglomération de Longueuil a atteint 222 millions au premier trimestre, presque cinq fois le niveau de l'an dernier. Aucun autre sous-marché de la région n'a connu une croissance semblable.

Les raisons sont concrètes. Le REM relie la Rive-Sud au centre-ville en quinze minutes. Le prix d'entrée par porte reste inférieur à celui de l'île. Et la clientèle locative est là : des jeunes professionnels qui veulent un logement de qualité sans payer les loyers de Griffintown. J'ai détaillé les chiffres du plex dans mon analyse du 8 juillet; ce que les données d'Altus ajoutent, c'est que les acheteurs institutionnels font maintenant le même calcul que les investisseurs privés.

L'industriel se replace, et Candiac en donne un exemple

L'investissement industriel a atteint 467 millions au premier trimestre, en hausse de 36 %. Le marché sort de deux années difficiles : selon CBRE, le taux d'inoccupation du Grand Montréal a reculé à 5,4 %, un premier recul depuis la fin de 2021. Les loyers demandés, eux, font du surplace entre 13 et 14 $ le pied carré depuis douze trimestres.

Le détail qui compte pour nous : la construction neuve se concentre ailleurs. Plus des trois quarts des pieds carrés industriels en chantier se trouvent à Laval et sur la Rive-Nord. Pendant ce temps, la demande se manifeste ici. Intelcom a mandaté Rosefellow pour construire un centre de distribution sur mesure de 190 000 pieds carrés à Candiac. Altus décrit d'ailleurs la Rive-Sud comme une destination de choix pour les centres de distribution de nouvelle génération, grâce à ses terrains et à ses accès autoroutiers. Peu d'offre neuve, une demande qui revient : c'est une bonne équation pour quiconque possède déjà un bâtiment industriel fonctionnel dans le secteur.

Les bureaux : une reprise sélective

Le volume investi en bureaux a atteint 470 millions au trimestre. Le pourcentage de croissance est spectaculaire, mais il part d'un des pires trimestres jamais enregistrés, alors gardons la tête froide. Ce qui est plus solide comme signal : le taux de disponibilité des bureaux du Grand Montréal a reculé à 16,4 %, et à 14,7 % pour la catégorie A. Les retours au bureau imposés par les grands employeurs remplissent d'abord les immeubles de qualité. Et comme aucune nouvelle tour n'est en construction, l'espace de qualité va se raréfier.

Le commerce de détail suit sa propre logique : 227 millions transigés, une offre presque introuvable parce que les propriétaires de centres ancrés par une épicerie refusent de vendre. La transaction de référence reste l'achat des Promenades St-Bruno pour 565 millions à la fin de 2025, ici même sur la Rive-Sud.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous possédez un immeuble commercial, industriel ou multilogement sur la Rive-Sud : les acheteurs sont revenus et l'offre de qualité est mince. C'est le bon moment pour connaître la valeur réelle de votre actif, même si vous ne vendez pas demain.
• Vous cherchez à investir : le multilogement est devenu concurrentiel, avec du capital institutionnel dans les enchères. Les occasions se déplacent vers les immeubles à retravailler, les artères commerciales secondaires et les terrains bien zonés près des axes de transport.
• Vous êtes entrepreneur et cherchez un local : les loyers industriels n'ont pas bougé depuis trois ans et une partie des espaces neufs livrés reste vacante. Vous avez un levier de négociation aujourd'hui que vous n'aurez peut-être plus dans dix-huit mois.

Je travaille des deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et c'est souvent le croisement des deux qui révèle les meilleures occasions sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet d'investissement? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.