Le marché résidentiel ralentit, l'inventaire monte, les copropriétés prennent 47 jours à se vendre. Et pendant ce temps, le plex fait exactement le contraire. C'est le segment que je regarde de plus près cet été, et voici pourquoi.

Le plex résiste mieux que tout le reste

Les données de mai 2026 de l'APCIQ sont claires. Dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian des plex a augmenté de 6 % sur un an. C'est deux fois la progression de l'unifamiliale (+3 %) et six fois celle de la copropriété (+1 %). Le délai de vente moyen d'un plex a raccourci à 39 jours, pendant que celui des copropriétés s'allongeait à 47 jours.

+6 %
Prix médian des plex, RMR de Montréal (mai 2026)
39 jours
Délai de vente moyen d'un plex
2,25 %
Taux directeur, inchangé depuis 5 décisions

Oui, les ventes de plex ont reculé de 5 % en mai. Mais l'offre reste mince : les inscriptions de plex n'ont progressé que de 9 %, contre 19 % pour la copropriété. Quand il y a peu de produits et que la demande locative reste forte, les prix tiennent. C'est ce qu'on observe, mois après mois.

Dans un marché où presque tout se détend, le plex est la catégorie où les vendeurs gardent le gros bout du bâton. Pour les acheteurs, ça veut dire une chose : les aubaines ne courent pas les rues, mais le financement, lui, n'a jamais été aussi prévisible depuis trois ans.

Un financement stable, et un programme SCHL à connaître

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 10 juin, une cinquième décision consécutive sans changement. La prochaine annonce tombe le 15 juillet. Pour un investisseur, cette stabilité change le calcul : on peut projeter ses versements hypothécaires sans craindre une surprise à chaque trimestre.

Pour les immeubles de 5 logements et plus, le programme APH Select de la SCHL (MLI Select) reste l'outil le plus puissant du marché. En accumulant des points pour l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité, on peut obtenir une mise de fonds réduite et un amortissement allongé. Concrètement, certains dossiers se financent avec moins de capital qu'un quadruplex conventionnel, qui exige 20 % de mise de fonds. C'est souvent ce qui fait la différence entre acheter un immeuble de 6 logements ou rester sur les lignes de côté.

Et les taux de capitalisation?

Pour un plex en bon état à Montréal et sur la Rive-Sud, les taux de capitalisation se situent généralement entre 3,5 % et 4,5 % en 2026. Ce n'est pas énorme sur papier. Le rendement réel vient d'ailleurs : la prise de valeur (+6 % cette année), le remboursement de capital par les locataires, et le potentiel d'optimisation des loyers au fil des rotations. Un immeuble avec des loyers sous le marché vaut souvent plus qu'il n'en a l'air, à condition de savoir lire le bail.

Le contexte commercial : une nuance importante

Du côté industriel, le portrait est différent. Le taux de disponibilité dans le Grand Montréal a atteint 6,5 % au premier trimestre 2026 selon Colliers, près de son sommet des quinze dernières années. Les loyers industriels demandés baissent pour un neuvième trimestre consécutif d'après CBRE. Pour un locataire ou un acheteur-occupant, c'est une fenêtre de négociation réelle. Pour un investisseur, ça commande de la sélectivité : les petits locaux bien situés près des axes de transport se comportent bien, les grandes surfaces beaucoup moins.

Sur la Rive-Sud, le corridor du REM continue de structurer la demande, autant pour le multilogement que pour le commercial de proximité. Un plex à distance de marche d'une station à Brossard ou un local commercial sur une artère passante de Longueuil ne se négocient plus comme il y a cinq ans.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous détenez un plex : votre actif a pris environ 6 % de valeur en un an et se vend en moins de six semaines. Si vous pensiez vendre pour redéployer votre capital, le moment est bon. Faites évaluer avant de décider.
  • Vous voulez acheter : ne cherchez pas l'aubaine sur le prix affiché, cherchez l'immeuble avec des loyers sous le marché ou un potentiel APH Select. C'est là que se cache le rendement en 2026.
  • Vous regardez le commercial : le marché industriel favorise les locataires et les acheteurs-occupants en ce moment. Pour de l'investissement pur, restez sur les petites surfaces bien situées.

Vous voulez qu'on regarde un immeuble précis ensemble, à Brossard, Longueuil, Saint-Lambert, Boucherville ou ailleurs sur la Rive-Sud? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.

Sources