Marché à deux vitesses sur la Rive-Sud : la maison contre le condo

Quand on me dit « le marché ralentit sur la Rive-Sud », je réponds toujours la même chose : quel marché? Parce qu'en août, la maison et le condo ne jouaient clairement pas dans la même ligue.

Un chiffre global qui cache deux histoires

Vu de loin, le mois d'août ressemble à un ralentissement net. La Rive-Sud a enregistré 664 ventes résidentielles, un recul de 15 % sur un an, et c'était le cinquième mois de suite en baisse. Facile de s'arrêter là et de conclure que tout le marché freine. Sauf que la moyenne ment. Dès qu'on ouvre le chiffre par type de propriété, deux marchés très différents apparaissent.

D'un côté, la maison unifamiliale, qui tient bon et garde l'avantage au vendeur. De l'autre, le condo, qui a nettement changé de camp. C'est ça, le vrai portrait de la Rive-Sud cet automne, et c'est ce qui devrait guider votre stratégie, que vous achetiez ou que vous vendiez.

La maison garde la main

Commençons par le segment qui résiste. En août, 406 maisons unifamiliales se sont vendues sur la Rive-Sud, un repli de 8 % seulement sur un an. Le prix médian a grimpé à 655 000 $, en hausse de 4 %. Et surtout, ces maisons se vendaient en 37 jours en moyenne, soit quatre jours de moins qu'il y a un an. Vous avez bien lu : dans un marché où l'inventaire a bondi, la bonne maison partait plus vite qu'avant.

La raison est simple et je la vois chaque semaine. Une famille veut un terrain, des chambres, une cour, une école proche. Ce produit reste rare et recherché sur la Rive-Sud, et l'offre neuve n'arrive pas à combler la demande. Résultat, une unifamiliale bien située et affichée au bon prix trouve encore preneur rapidement, souvent avec plus d'un acheteur intéressé.

Le condo, lui, a atteint son plateau

Le condo raconte l'histoire inverse. Seulement 210 copropriétés se sont vendues en août, une chute de 26 %, la plus forte contraction de tous les segments. Le prix médian est resté figé à 400 000 $, sans aucune hausse sur un an, et il a même reculé de 2,4 % par rapport à juillet, où il touchait 410 000 $. Le délai moyen pour vendre un condo est monté à 51 jours, sept de plus qu'il y a un an.

Autrement dit, l'acheteur de condo a repris le gros bout du bâton. Plus de choix, moins de concurrence, plus de temps pour négocier. L'APCIQ le dit clairement dans son communiqué : c'est le segment de la copropriété qui est le plus avancé dans son rééquilibrage. Sur la Rive-Sud, on n'est pas encore à la baisse de prix généralisée, mais on est très loin des surenchères des années folles.

Pourquoi l'écart se creuse

Le point commun des deux segments, c'est l'offre. Sur la Rive-Sud, les inscriptions en vigueur ont atteint 3 703 propriétés en août, une hausse de 28 % sur un an, la plus forte de toute la région métropolitaine. Mais cette abondance ne frappe pas les deux marchés de la même façon.

Le condo est plus exposé. C'est un produit d'investisseurs et de premiers acheteurs, plus sensible aux taux et plus facile à mettre en vente en volume. Quand l'offre monte, elle monte vite chez le condo, et le prix se retrouve sous pression. La maison unifamiliale, elle, reste protégée par la rareté du terrain et par une demande familiale qui ne se tarit pas. Deux dynamiques, un seul chiffre régional, et c'est pour ça que la moyenne induit en erreur.

Le financement, stable pour l'instant

La toile de fond n'a pas bougé. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre, un septième arrêt de suite, et sa prochaine décision tombe le 28 octobre. Le taux préférentiel reste à 4,45 %. Au Québec, un cinq ans fixe se négocie autour de 4,39 % et un variable descend près de 3,45 % pour les meilleurs dossiers assurés. Un détail à surveiller : dans son compte rendu du 16 septembre, la Banque a évoqué des risques à la hausse sur l'inflation. Ne comptez donc pas sur une baisse rapide des taux pour relancer le condo cet automne.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous vendez une maison : le marché reste de votre côté, mais vous avez plus de voisins à vendre qu'il y a un an. Le prix du premier jour fait toute la différence. Bien affichée, votre maison peut encore partir en un mois. Trop chère au départ, elle sert de repoussoir qui fait vendre celle d'à côté.
• Vous vendez un condo : soyez réaliste sur le prix et sur le temps. Comptez autour de 50 jours, pas une semaine. Un condo impeccable, bien mis en valeur et affiché sous la barre psychologique du secteur se démarque dans une offre plus abondante. Le prix rêvé de 2022 ne reviendra pas ce mois-ci.
• Vous achetez : c'est du côté du condo que vous avez le plus de marge pour négocier, avec des conditions d'inspection et de financement bien en place. Pour une maison, gardez vos conditions aussi, mais soyez prêt à bouger vite sur le bon produit, parce qu'il part encore rapidement.
• Vous investissez : le plex tient bien, avec un prix médian de 860 000 $ en hausse de 2 % et des délais qui raccourcissent. Le condo, lui, offre un point d'entrée qui s'assouplit. Ça peut devenir une occasion, mais uniquement si les chiffres tiennent sur les vrais loyers du marché, jamais sur une projection optimiste.

Ces moyennes valent pour la Rive-Sud en général, pas pour votre propriété. Un condo neuf près du futur transport ne suit pas la même courbe qu'un vieux trois et demi, et un bungalow de Brossard ne se compare pas à une maison de Boucherville. Avant de fixer un prix ou de déposer une offre, parlons de vos comparables réels. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi, et on regarde votre cas précis. Vous pouvez aussi relire mon analyse sur la question de savoir si les prix vont baisser cet automne.