Acheter avec des conditions cet automne : l'inspection et le financement redeviennent votre protection

Pendant deux ans, faire une offre voulait souvent dire renoncer à l'inspection et au financement pour battre les autres acheteurs. Cet automne, sur la Rive-Sud, cette pression tombe. Vous pouvez de nouveau vous protéger, et c'est un vrai changement.

Ce que les chiffres d'août ont changé pour l'acheteur

Les statistiques d'août publiées par l'APCIQ le 4 septembre racontent une histoire simple. Le nombre de propriétés à vendre sur la Rive-Sud a grimpé de 28 % sur un an, la plus forte hausse de toute la région de Montréal. Dans l'ensemble du Grand Montréal, 2 853 ventes se sont conclues, un recul de 13 % sur un an, avec 20 128 inscriptions actives, en hausse de 18 %.

Plus de choix, moins de ventes. Concrètement, ça veut dire que vous n'êtes plus seul devant la porte. L'APCIQ le note elle-même : les acheteurs n'hésitent plus à déposer des offres sous le prix affiché, une pratique qui avait presque disparu. Et quand la surenchère recule, la première chose qui revient, ce sont les conditions.

Deux conditions qui valent leur pesant d'or

Au Québec, votre courtier rédige votre offre sur le formulaire obligatoire de l'OACIQ. Ce formulaire prévoit des annexes que trop d'acheteurs ont mises de côté pour gagner une surenchère : l'annexe Financement et l'annexe Inspection.

La condition d'inspection vous donne un délai pour faire visiter la propriété par un inspecteur en bâtiment reconnu. Si l'inspection révèle un problème qui diminue sérieusement la valeur ou fait grimper les dépenses, vous pouvez vous retirer, sans pénalité, en avisant le vendeur par écrit dans le délai prévu. La condition de financement vous protège si votre prêteur refuse finalement l'hypothèque. Sans elle, un refus de la banque peut vous coûter votre dépôt, ou pire.

Ces deux clauses ne sont pas des détails de paperasse. Ce sont les deux portes de sortie qui font la différence entre une maison achetée les yeux ouverts et une mauvaise surprise à 30 000 $ six mois après avoir emménagé.

Garder ses conditions ne veut pas dire tout obtenir

Nuance importante. Le rééquilibrage ne touche pas tous les segments également. Le condo est le secteur le plus mou, avec un délai de vente moyen passé à 62 jours dans la région, soit douze jours de plus qu'il y a un an. Là, l'acheteur a du temps et une vraie marge pour poser ses conditions.

La maison unifamiliale, elle, se vend encore en 42 jours et son prix médian tient à 650 000 $, en hausse de 3 % sur un an. Sur un beau bungalow bien situé à Saint-Lambert ou à Boucherville, il peut encore y avoir plus d'un acheteur. Garder vos conditions reste possible, mais il faut le faire avec une offre solide et un dépôt sérieux, pas en empilant les clauses au point de faire fuir le vendeur. Le bon dosage dépend de la propriété et du secteur, et c'est exactement là qu'un courtier vous fait gagner.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous achetez un condo : c'est le segment où vous avez le plus de latitude. Gardez votre condition d'inspection et lisez les documents de la copropriété, procès-verbaux et étude du fonds de prévoyance compris. Un problème de bâtiment ou un fonds sous-capitalisé change tout, et vous avez maintenant le temps de vérifier avant de vous engager.
• Vous achetez une maison unifamiliale : ne renoncez pas à l'inspection par réflexe de vieux marché. Faites-vous préapprouver d'abord, pour que votre condition de financement soit courte et crédible. Une offre propre, avec des délais raisonnables, se défend très bien cet automne, même s'il y a un deuxième acheteur.
• Vous financez votre achat : le taux directeur reste à 2,25 % depuis le 2 septembre et la prochaine décision de la Banque du Canada tombe le 28 octobre. Un cinq ans fixe se trouve autour de 4,24 % et un variable près de 3,45 %. Bloquez un taux avec votre préapprobation, mais gardez la condition de financement tant que le prêt n'est pas confirmé par écrit.

Ces repères valent pour l'ensemble de la Rive-Sud, pas pour la maison précise que vous visez. Le bon nombre de conditions, le bon délai et le bon prix de départ se décident propriété par propriété. Avant de déposer une offre, parlons de la maison et de vos comparables. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi, et on bâtit une offre qui vous protège sans vous faire perdre la maison. Vous pouvez aussi relire mon texte sur comment négocier l'achat d'une maison cet automne.