Depuis quelques semaines, une phrase revient à presque chaque appel : « j'attends que les taux baissent avant d'acheter ». Sur papier, c'est prudent. Regardons ce que ça donne dans les faits.

Le 2 septembre, on attend un maintien, pas une baisse

La Banque du Canada a laissé son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet, un sixième maintien de suite. La prochaine décision tombe le 2 septembre. Les marchés obligataires n'y voient pratiquement aucune baisse : la probabilité d'un changement est mince, et le seul mouvement encore envisagé serait plutôt une légère hausse. Autrement dit, l'acheteur qui attend « la » baisse de septembre attend quelque chose que personne ne promet.

Ça ne veut pas dire que les taux ne bougeront jamais. Ça veut dire qu'appuyer une décision d'achat sur une coupe imminente, c'est parier sur un calendrier que la Banque elle-même ne confirme pas.

2,25 %
Taux directeur, sixième maintien; prochaine décision le 2 septembre
4,09 %
Meilleur taux fixe 5 ans assuré, mi-août 2026
3,35 %
Meilleur taux variable 5 ans à la même date

Ce que l'attente coûte vraiment

Prenons un chiffre concret. Sur une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans, passer de 4,09 % à 3,84 % change la mensualité d'environ 70 $. C'est réel, mais ce n'est pas ce qui fait ou défait un achat. Pendant que vous patientez pour ces 70 $, deux choses peuvent bouger dans l'autre sens : le prix de la propriété que vous visiez, et le choix qui reste sur le marché.

En juillet, dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian d'une unifamiliale a atteint 650 000 $, en hausse de 4 % sur un an. Quatre pour cent sur 650 000 $, c'est 26 000 $. Une baisse de taux d'un quart de point ne compense pas une propriété qui prend 20 000 $ pendant que vous attendez le bon moment.

Attendre une baisse de taux, c'est parfois économiser 70 $ par mois pour payer 20 000 $ de plus la même maison.

Le vrai levier, aujourd'hui, c'est le choix

Le marché vous offre déjà quelque chose que la Banque ne vous donnera pas : de l'inventaire. La région de Montréal comptait 19 790 inscriptions en vigueur en juillet, soit 17 % de plus qu'un an plus tôt et 9 % au-dessus de la moyenne historique pour un mois de juillet. Le condo mène la hausse de l'offre, avec un délai de vente médian passé à 55 jours, neuf de plus qu'il y a un an. Plus de choix et des propriétés qui restent plus longtemps affichées, c'est ça, votre marge de manœuvre. Elle existe maintenant, pas en septembre.

Fixe, variable ou trois ans : vous avez des options

Si votre pari, c'est vraiment une baisse à venir, il y a une façon plus futée de le jouer que d'attendre les bras croisés. À la mi-août, le meilleur taux variable cinq ans tournait autour de 3,35 %, sous le fixe cinq ans assuré à 4,09 %. Un terme fixe de trois ans se trouvait autour de 3,89 %. Le variable et le terme court vous laissent profiter d'une éventuelle baisse sans rester locataire en attendant. Chaque dossier est différent, et le bon choix dépend de votre tolérance au risque, pas d'une règle générale.

Un point ne change pas, quelle que soit la stratégie : le test de résistance. La banque vous qualifie à votre taux contractuel plus deux points, ou 5,25 %, selon le plus élevé. C'est ce chiffre qui fixe votre budget réel. Faites établir votre préapprobation d'abord. Elle vous dit ce que vous pouvez acheter aujourd'hui, aux taux d'aujourd'hui, sans deviner.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous achetez : n'attendez pas une baisse que personne ne garantit le 2 septembre. Servez-vous du choix actuel, ciblez d'abord les propriétés affichées depuis plus d'un mois, et parlez à un courtier hypothécaire du variable ou d'un terme court si vous croyez aux baisses futures. Arrivez préapprouvé, avec votre plafond calculé au test de résistance.
  • Vous vendez : l'acheteur hésite parfois « en attendant les taux ». Un prix de départ juste le fait bouger; un prix trop haut le conforte dans l'attente. Le délai de vente s'allonge du côté des condos, alors soyez réaliste sur le calendrier et sur la mise en marché.
  • Vous investissez : le plex a affiché un prix médian de 865 000 $ en juillet, en hausse de 6 % sur un an. Si vous financez, calculez votre rendement au taux d'aujourd'hui, pas à un taux espéré. Un immeuble qui ne tient pas la route à 4 % ne devient pas bon parce qu'on rêve de 3,5 %.

Ces repères valent pour l'ensemble de la région, pas pour votre rue en particulier. Candiac ne se planifie pas comme Longueuil, et un premier achat ne se finance pas comme un immeuble à revenus. Avant d'acheter ou de vendre, parlons de votre dossier et de vos vrais chiffres. Demandez une évaluation ou écrivez-moi, et on regarde ça ensemble. Vous pouvez aussi lire mon texte sur le renouvellement d'hypothèque.

Sources