Les rapports du troisième trimestre viennent de tomber, et ils racontent un marché commercial qui tourne. L'industriel, qui s'était resserré pendant des mois, redonne de l'air aux locataires. Les bureaux, eux, continuent de se vider par le bas et de se remplir par le haut. Voici ce que les chiffres disent vraiment pour la Rive-Sud.

Le décor : un taux stable, une décision aujourd'hui

Commençons par ce qui encadre chaque décision d'investissement. Le 2 septembre, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, avec un taux d'escompte à 2,5 %. L'économie va mieux : le PIB a progressé de 3,3 % au deuxième trimestre, après un début d'année très faible. L'inflation, elle, tourne autour de 3 %, surtout à cause du prix de l'essence. Aujourd'hui, le 28 octobre, la Banque annonce sa prochaine décision et publie son rapport sur la politique monétaire. Peu importe le résultat, le message pour un acheteur commercial est le même qu'au printemps : le coût de l'argent est redevenu calculable, et c'est ça qui fait bouger les transactions. J'ai détaillé les scénarios de cette décision dans mon texte sur l'annonce du 28 octobre.

8,9 %
Disponibilité industrielle du Grand Montréal au T3, en hausse de 80 points sur un an (Altus)
7,7 %
Inoccupation des tours de bureaux AAA au centre-ville, 5,9 % en direct (Cushman & Wakefield)
2,25 %
Taux directeur de la Banque du Canada, prochaine décision le 28 octobre

L'industriel rend du terrain aux locataires

Le signal le plus clair du trimestre vient de l'industriel. La disponibilité dans le Grand Montréal a grimpé à 8,9 %, soit 80 points de base de plus qu'il y a un an, selon Altus. Au pays, le même taux est à 6,2 %. Montréal se retrouve donc au-dessus de la moyenne canadienne, et ce n'est pas un mauvais signe pour tout le monde. Une bonne partie de la hausse vient d'un seul immeuble remis en sous-location, un ancien centre de distribution d'Amazon en Montérégie. Quand un bâtiment de cette taille revient sur le marché d'un coup, les statistiques bougent vite.

Le reste de l'explication est dans les grues. Montréal comptait au T3 dix-huit bâtiments en construction, près de trois millions de pieds carrés, surtout sur la Rive-Nord, dans les Laurentides et à Laval. Près de 69 % de ces espaces en chantier n'avaient pas encore trouvé preneur. Autrement dit, on livre plus vite qu'on ne loue. C'est pour ça que les loyers ne montent plus : le loyer net demandé au pays se tient entre 15,50 et 16 $ le pied carré, un plancher stable plutôt qu'une flambée. La demande n'a pas disparu pour autant, le marché canadien vient d'enchaîner un cinquième trimestre d'affilée d'absorption nette positive.

Pour un propriétaire industriel sur la Rive-Sud, la bonne nouvelle est locale : à Longueuil comme à Laval, la disponibilité reste sous la moyenne du Grand Montréal.

Pour la Rive-Sud, c'est le détail qui compte. Altus note que la disponibilité à Longueuil et à Laval est restée sous la moyenne métropolitaine. Les secteurs les plus mous sont hors de l'île, du côté des nouvelles constructions spéculatives qui cherchent encore des locataires. Si vous détenez un bâtiment industriel bien placé à Longueuil, votre actif tient mieux que ne le laisse croire la moyenne régionale. Et si vous cherchez un local pour votre entreprise, vous avez aujourd'hui un vrai levier de négociation, surtout sur de l'espace neuf hors de l'île. Cette fenêtre, l'absorption finira par la refermer.

Les bureaux : le haut de gamme se resserre

Du côté des bureaux, le signal net du trimestre se trouve tout en haut du marché. Au centre-ville, l'inoccupation des tours de catégorie AAA n'est plus qu'à 7,7 %, et elle tombe à 5,9 % si on ne compte que les espaces loués directement par le propriétaire, selon Cushman & Wakefield. C'est serré. Les entreprises qui déménagent visent la qualité, les immeubles récents, bien situés, avec les services au pied de la porte. Le reste du parc, lui, continue de porter le poids des locaux plus vieux et moins bien placés.

Ce n'est pas qu'une affaire de centre-ville. Le même tri se fait sur la Rive-Sud. Un parc de bureaux entretenu, proche des grands axes ou d'une future station du REM, se démarque de plus en plus d'un bâtiment des années 1990 qu'on n'a jamais rafraîchi. L'écart de valeur entre les deux ne cesse de se creuser. J'avais fait le portrait complet du marché commercial à l'été dans mon bilan du deuxième trimestre, et le détail de l'industriel de la Rive-Sud dans ce texte d'août.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous êtes propriétaire et pensez vendre : la qualité se paie et l'écart avec le reste se creuse, trimestre après trimestre. Un bâtiment bien situé et bien tenu vaut probablement plus que la moyenne régionale ne le suggère, surtout à Longueuil. Un actif moins bien placé mérite une stratégie claire avant d'aller sur le marché. Dans les deux cas, la première étape est de connaître sa vraie valeur.
  • Vous êtes acheteur ou investisseur : le taux stable rend le financement prévisible, et c'est le moment de faire ses calculs sérieusement. Les meilleures occasions se trouvent dans l'espace industriel neuf hors de l'île, où l'offre pèse encore sur les prix, et dans les immeubles à repositionner. Sur la Rive-Sud, les secteurs tendus comme Longueuil demandent plus de patience, mais protègent mieux la valeur à la revente.
  • Vous êtes entrepreneur et cherchez un local : la remontée de la disponibilité joue en votre faveur. Vous avez de la marge pour négocier le loyer et les inducteurs, particulièrement sur du neuf hors de l'île. Fixez vos besoins maintenant, pendant que le choix est large.

Je travaille les deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et c'est souvent au croisement des deux que se révèlent les meilleures occasions sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.

Sources