Le marché industriel du Grand Montréal vient de tourner un coin. Après trois ans de hausse continue, l'inoccupation a reculé au deuxième trimestre. C'est un petit chiffre, mais il change la donne pour qui détient un entrepôt ou en cherche un sur la Rive-Sud.

Le chiffre qui a changé de direction

Pendant longtemps, une seule tendance dominait le marché industriel montréalais : l'inoccupation montait, trimestre après trimestre, à mesure que les nombreux projets lancés pendant la pandémie sortaient de terre. Ce mouvement vient de s'inverser. Selon Colliers, le taux d'inoccupation du Grand Montréal a reculé de 10 points de base au deuxième trimestre de 2026, à 5,7 %. C'est la première baisse depuis l'emballement de l'après-COVID.

La disponibilité, elle, est restée stable à 6,5 %. Autrement dit, les nouveaux espaces mis en marché ont été compensés par des locations, en particulier pour les grands locaux de distribution. Le marché absorbe enfin ce qu'il a construit. Ce n'est pas un boum, c'est un équilibre qui revient. Et pour une région où les parcs industriels de Longueuil, de Boucherville et de Saint-Bruno tournent à plein depuis des années, c'est le genre de nouvelle qui mérite qu'on s'y arrête.

5,7 %
Inoccupation industrielle du Grand Montréal au T2 2026, en baisse de 10 points de base
13,94 $
Loyer net moyen demandé au pied carré, en léger repli sur le trimestre
2,25 %
Taux directeur maintenu par la Banque du Canada, 6e fois de suite

Les loyers, eux, continuent de se corriger

Voici la nuance qui compte. L'inoccupation baisse, mais les loyers ne remontent pas encore. Le loyer net moyen demandé s'établit à 13,94 $ le pied carré, en recul d'environ dix cents sur le trimestre. C'est la suite d'une correction douce qui a effacé une partie des sommets atteints après la pandémie, quand la moindre case d'entrepôt partait en quelques jours à des prix records.

Cette combinaison est rare et elle profite au locataire. Vous avez à la fois du choix, parce que la disponibilité reste autour de 6,5 %, et un pouvoir de négociation, parce que les propriétaires savent que le marché s'est calmé. Sur le terrain, ça se traduit par des mois de loyer gratuits, une participation aux améliorations locatives ou une durée de bail plus souple. Un an ou deux plus tôt, ces conditions n'existaient tout simplement pas.

L'inoccupation qui baisse pendant que les loyers glissent encore, c'est une fenêtre. Le locataire a le choix et le levier en même temps. Ça ne dure jamais très longtemps.

Pourquoi le taux directeur reste au centre du tableau

Rien de tout cela ne se lit sans le coût de l'argent. Le 15 juillet, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, une sixième pause de suite. Pour un investisseur qui finance l'achat d'un immeuble industriel ou d'un petit multilocatif, cette stabilité vaut cher : elle rend le calcul de rendement fiable sur cinq ans. Quand le taux arrête de surprendre, on peut structurer une offre sans deviner ce que la prochaine annonce fera à la mensualité.

Du côté des valeurs, CBRE note que les taux de capitalisation du multilocatif sont restés à peu près stables au deuxième trimestre. Traduction pour le vendeur : un bon immeuble bien tenu conserve sa valeur, les acheteurs paient encore le prix fort pour du solide. J'ai décortiqué la mécanique de financement dans mon texte sur le programme MLI Select, et le portrait des bureaux et du locatif dans mon point sur le commercial au T2 2026.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous détenez un immeuble industriel sur la Rive-Sud : la demande pour les grands locaux tient bon et l'inoccupation a cessé de monter. Un bâtiment bien situé, avec de bonnes hauteurs libres et des quais de camion, se loue encore vite. Avant de renouveler un bail sous les prix du marché ou de vendre, faites établir la vraie valeur locative et marchande de votre actif.
  • Vous cherchez à investir : la fenêtre est du côté des immeubles à repositionner et de l'industriel de seconde main, là où l'offre récente pèse encore sur les prix. Avec un taux directeur stable, le rendement se calcule proprement. Le locatif reste solide, mais les taux plafonds ne vous feront pas de cadeau sur un immeuble déjà optimisé.
  • Vous êtes entrepreneur et cherchez un local : c'est votre moment. Loyer net autour de 13,94 $, disponibilité à 6,5 %, propriétaires ouverts à négocier. Vous avez du choix et un levier réel aujourd'hui, deux choses que la baisse de l'inoccupation pourrait effacer d'ici un an.

Je travaille les deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et c'est souvent au croisement des deux que se révèlent les meilleures occasions sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.

Sources