Rive-Sud en octobre : moins de ventes, beaucoup plus de choix

Les chiffres d'octobre viennent de sortir, et ils confirment ce que je vois sur le terrain depuis quelques semaines. Il se vend moins de maisons sur la Rive-Sud. Mais il y en a beaucoup plus à vendre. Pour un acheteur, c'est la meilleure nouvelle de l'automne.

Moins de ventes, et ce n'est pas une surprise

La Rive-Sud a enregistré 749 ventes résidentielles en octobre, un recul de 16 % sur un an, d'après les statistiques mensuelles de l'APCIQ publiées le 6 novembre. C'est net, mais ce n'est pas un effondrement : septembre avait donné 746 ventes, alors le marché s'est tenu d'un mois à l'autre. À l'échelle de la grande région de Montréal, on parle de 3 252 ventes, en baisse de 18 %, soit environ 13 % sous la moyenne des dix dernières années pour un mois d'octobre. Le ralentissement n'est pas propre à notre secteur, et il dure depuis le début de l'année.

L'inventaire, lui, a bondi

Voilà le vrai changement. Il y avait 4 067 propriétés à vendre sur la Rive-Sud à la fin du mois, 30 % de plus qu'il y a un an. Ce n'est pas parce que les vendeurs se sont rués sur le marché : les nouvelles inscriptions du mois reculent même de 1 %. L'inventaire grossit parce que les maisons restent plus longtemps avant de trouver preneur. Une maison unifamiliale se vendait en moyenne en 34 jours en octobre, un condo en 49. L'APCIQ note la même tendance partout dans la région, avec un inventaire en hausse de 30 % sur la Rive-Sud comme sur la Couronne nord, et de 34 % à Saint-Jean-sur-Richelieu. Autrement dit, l'acheteur qui visitait trois maisons au printemps en voit aujourd'hui cinq ou six dans le même budget.

Et les prix, dans tout ça?

C'est la partie qui surprend souvent les gens : les prix ne baissent pas. Le prix médian d'une maison unifamiliale sur la Rive-Sud tient à 629 000 $ en octobre, en hausse de 1 % sur un an. Le condo médian est à 407 000 $ (+2 %) et le plex à 810 000 $ (+5 %). À l'échelle régionale, l'APCIQ parle d'une médiane d'unifamiliale encore en hausse de 2 %. Pourquoi les prix résistent alors que les ventes reculent? Parce qu'un propriétaire qui n'est pas forcé de vendre préfère attendre plutôt que brader. Tant que les vendeurs tiennent leur prix, le marché reste globalement à leur avantage, même s'il s'assouplit. La pression s'est relâchée, elle n'a pas disparu.

Le financement reste le point de bascule

Toute cette histoire se joue sur fond de taux. La Banque du Canada a relevé son taux directeur à 2,50 % le 28 octobre, et les banques ont porté leur taux préférentiel à 4,70 % le lendemain. Côté hypothèque, les meilleurs taux fixes de cinq ans tournent autour de 4,44 % au Québec et le variable autour de 3,66 %, selon nesto au 6 novembre. L'économiste de l'APCIQ est claire là-dessus : la remontée récente des taux fixes et la hausse de la Banque pourraient accentuer le ralentissement dans les prochains mois. C'est justement ce qui pousse beaucoup d'acheteurs à viser des secteurs plus abordables au lieu d'abandonner leur projet. Le coût de l'emprunt décide souvent de la ville où l'on magasine.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous vendez : votre maison ne se compare plus à deux autres dans le quartier, mais à beaucoup plus. Avec 30 % d'inscriptions de plus, le prix du premier jour n'a jamais autant compté. Une maison bien préparée et affichée au juste prix part encore en un mois; une maison trop chère attend tout l'hiver pendant que les visiteurs choisissent la voisine. N'ancrez pas votre attente sur le sommet du printemps, visez le marché d'aujourd'hui.
• Vous achetez : c'est votre fenêtre. Plus de choix, moins de surenchère, et 34 jours en moyenne pour réfléchir plutôt que de déposer une offre en panique le soir même. Les conditions d'inspection et de financement reviennent dans les offres. Prenez le temps de comparer et de négocier, l'époque de l'offre à l'aveugle est derrière nous pour l'instant.
• Vous investissez : plus d'inventaire, c'est plus de dossiers à analyser et plus de marge pour négocier. Le plex médian grimpe encore (+5 %), mais son inventaire monte vite lui aussi, et l'APCIQ prévient qu'un écart se creuse entre les attentes des vendeurs et la capacité de payer des acheteurs. Surveillez le coût de financement autant que le prix d'achat, et regardez les secteurs plus abordables où la demande se reporte.

Ces chiffres décrivent la Rive-Sud dans son ensemble, pas votre rue. Une maison refaite à neuf et un bungalow d'origine dans le même secteur peuvent raconter deux marchés différents. Avant d'afficher ou de déposer une offre cet automne, parlons de vos vrais comparables. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi, et on regarde votre cas précis. Vous pouvez aussi relire mon analyse sur les prix par ville sur la Rive-Sud.