Marché locatif : la vacance se normalise, et ce que ça change pour l'investisseur

Pendant deux ans, la question des investisseurs en immeuble à revenus était toujours la même : où trouver un locataire? Le marché a changé. La vacance remonte, les loyers affichés se stabilisent, mais les loyers payés, eux, montent encore. Voici comment lire ce virage quand on détient ou qu'on vise un multilogement sur la Rive-Sud.

La vacance revient à un niveau sain

Commençons par le chiffre qui résume tout. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, le taux d'inoccupation des appartements à Montréal a atteint 2,9 % en 2025, un deuxième bond de suite après le creux de 1,8 %. La SCHL estime que la fourchette d'équilibre pour Montréal se situe entre 2,5 % et 4,0 %. Autrement dit, on est de retour dans la normale, pas en surplus. Le marché n'est plus étranglé, il respire.

Ce mouvement vient de deux forces qui poussent dans le même sens. La livraison de logements neufs s'est accélérée, et l'immigration a ralenti. Résultat : les nouveaux immeubles récents mettent plus de temps à se remplir, parfois des mois, alors que les vieux immeubles stabilisés et les grands logements familiaux restent recherchés. La SCHL le dit clairement dans sa mise à jour de mi-année. Ce n'est pas un marché qui s'effondre. C'est un marché qui se trie par âge et par prix.

Les loyers montent, malgré la vacance

Voici la nuance qui échappe à bien du monde. Plus de vacance ne veut pas dire des loyers en baisse. Les loyers affichés, ceux des annonces, se sont stabilisés à Montréal, contrairement à Toronto et à Vancouver où ils reculent. Mais le loyer moyen réellement payé par l'ensemble des locataires continue, lui, d'augmenter. La SCHL note qu'il a grimpé de 7,2 % pour un 2 chambres à Montréal, autour de 1 346 $ à la dernière enquête. La hausse se fait surtout au moment où un logement change de mains.

Et à Montréal, justement, les gens bougent peu. Le taux de roulement dans le quartile de loyers le plus bas était de 8,7 % en 2025, contre 16,9 % dans le quartile le plus élevé. Les locataires établis restent en place, protégés par des loyers sous le marché. Quand une porte se libère, le propriétaire peut la remettre au prix courant. C'est ce jeu, entre stabilité des locataires en place et rattrapage au roulement, qui soutient les revenus d'un immeuble même quand la vacance générale remonte.

L'argent est toujours là, et le coût du crédit s'est stabilisé

Les investisseurs n'ont pas déserté le multirésidentiel, au contraire. Selon Altus, le Grand Montréal a démarré 2026 avec 2,9 milliards de dollars de transactions commerciales au premier trimestre, une hausse de 65 % sur un an, et le multirésidentiel a représenté la plus grande part de ce volume. C'est la catégorie d'actif que les acheteurs institutionnels et privés recherchent le plus, parce que la demande de logements ne disparaît pas.

Côté rendement, les taux de capitalisation des immeubles de catégorie A à Montréal se situaient autour de 4,25 % à 4,50 % au début de 2026 selon CBRE, et les rendements sont restés essentiellement stables au deuxième trimestre. Le coût du crédit aide : le 15 juillet, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, une sixième pause de suite. Pour qui calcule la rentabilité d'un immeuble sur cinq ans, cette stabilité vaut de l'or. J'avais détaillé le levier du financement MLI Select et les bases de l'investissement en plex et multilogement dans deux textes précédents.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez déjà un immeuble à revenus sur la Rive-Sud : votre revenu est probablement plus solide que les manchettes sur la vacance le laissent croire, surtout si vos locataires sont en place depuis longtemps. La vraie question, c'est l'écart entre vos loyers actuels et le marché. Avant de renouveler un bail ou de vendre, faites établir la valeur de votre immeuble et le potentiel de revenu au roulement. C'est souvent là que se cache la valeur.
• Vous cherchez à acheter : le retour à une vacance normale vous redonne un peu de temps et de marge de négociation, ce que vous n'aviez pas il y a deux ans. Visez les immeubles plus anciens et stabilisés, ceux dont la vacance reste basse, plutôt que le neuf haut de gamme qui met des mois à se remplir. Avec un taux directeur stable à 2,25 % et des cap rates autour de 4,5 %, le calcul se fait proprement.
• Vous hésitez entre vendre et garder : le volume de transactions montre que les acheteurs sont bien présents et prêts à payer pour un bon immeuble. Si votre bâtiment est bien situé et bien tenu, la demande est là. Mais un immeuble à repositionner, avec des loyers loin sous le marché, se vend mieux avec une stratégie que sur un coup de tête.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et l'immeuble à revenus se tient exactement au croisement des deux. C'est là que je peux vous être le plus utile sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet d'achat? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois.