Premier achat sur la Rive-Sud à l'automne 2026 : la fenêtre, le CELIAPP et le RAP

Depuis quatre ans, les premiers acheteurs se faisaient rentrer dedans par les surenchères. Cet automne, le rapport de force change un peu, et deux comptes que trop de gens laissent dormir peuvent vraiment gonfler votre mise de fonds. Voici comment j'aborderais un premier achat sur la Rive-Sud en ce moment.

Le marché vous donne enfin de l'air

Les données d'août dévoilées par l'APCIQ le 4 septembre le montrent bien. Dans la région de Montréal, l'inventaire est monté à 20 128 propriétés à vendre, en hausse de 18 % sur un an. Et sur la Rive-Sud, le nombre d'inscriptions a bondi de 28 %, la plus forte hausse de toute la région. Pour un premier acheteur, ça change tout : plus de choix, moins de surenchères, et le temps de faire une inspection sans se faire bousculer.

Le segment qui bouge le plus, c'est la copropriété, souvent la porte d'entrée d'un premier achat. Les inscriptions de condos ont grimpé de 19 % dans la région et le délai de vente moyen est passé à 62 jours, soit douze jours de plus qu'il y a un an. Autrement dit, l'acheteur de condo a repris du pouvoir de négociation. Le prix, lui, n'a pas chuté : le médian a même monté de 4 % sur un an. On n'est pas dans les soldes, on est dans un marché qui respire.

Côté financement, c'est stable aussi. La Banque du Canada a gardé son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre, un septième arrêt de suite. Le taux préférentiel reste à 4,45 %, un cinq ans fixe tourne autour de 4,24 % au Québec et un variable descend près de 3,45 %. Vous ne signez pas dans un marché qui grimpe chaque mois. C'est une bonne chose quand on prépare un premier achat.

Deux comptes qui gonflent votre mise de fonds

La partie que les gens sous-utilisent le plus, c'est la mise de fonds. Deux outils fédéraux existent, et ils se combinent.

Le CELIAPP

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété laisse cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ à vie. Ce que vous y mettez est déductible d'impôt, comme un REER, et ce que vous en retirez pour acheter est libre d'impôt, comme un CELI. Vous n'avez rien à rembourser. C'est le meilleur des deux mondes, et c'est pour ça que je dis à tout le monde d'ouvrir le compte même sans y déposer grand-chose la première année : ouvrir le compte démarre l'accumulation de vos droits.

Vous êtes premier acheteur au sens du CELIAPP si vous n'avez pas habité une résidence dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire pendant l'année en cours et les quatre années civiles précédentes. Beaucoup de gens qui ont déjà été propriétaires il y a longtemps y ont de nouveau droit sans le savoir.

Le RAP

Le régime d'accession à la propriété laisse retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER, sans impôt, pour acheter une première maison. Le plafond a été relevé de 35 000 $ à 60 000 $ pour les retraits faits après le 16 avril 2024. En couple, chacun peut retirer son 60 000 $ pour la même propriété, donc jusqu'à 120 000 $. La différence avec le CELIAPP, c'est que le RAP se rembourse : sur 15 ans, à raison de 1/15 par année, en commençant la deuxième année après le retrait. Pour un retrait fait en 2026, le premier remboursement tombe dans votre déclaration de 2028.

Ce que ça donne pour vrai

Prenons un exemple simple, à titre d'illustration. Un condo affiché à 400 000 $ demande une mise de fonds minimale de 5 %, soit 20 000 $. Un couple qui a rempli son CELIAPP et son REER pourrait, en théorie, aller chercher jusqu'à 80 000 $ de CELIAPP et 120 000 $ de RAP, bien au-delà de la mise minimale. Peu de premiers acheteurs ont ces sommes de côté, et c'est correct. Le point n'est pas d'atteindre le plafond. Le point, c'est qu'entre les deux comptes, chaque dollar que vous épargnez pour votre achat peut le faire à l'abri de l'impôt, et souvent en récupérant un remboursement d'impôt au passage.

Un rappel important : sous 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré, ce qui ajoute une prime SCHL au montant emprunté. Ça n'est pas un obstacle, des milliers d'acheteurs le font chaque année, mais c'est un chiffre à intégrer dans votre budget dès le départ, pas à la signature.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous achetez seul : le condo et le petit unifamiliale de banlieue sont les segments où vous avez le plus de marge cet automne. Ouvrez votre CELIAPP maintenant, même avec un petit montant, pour lancer l'horloge de vos droits. Faites-vous préqualifier avant de visiter, pour magasiner avec un vrai budget et une lettre en main.
• Vous achetez à deux : c'est là que les outils frappent le plus fort. Deux CELIAPP et deux RAP, ça peut représenter une mise de fonds costaude et une belle déduction d'impôt sur deux revenus. Coordonnez vos cotisations avec votre comptable ou votre planificateur pour ne pas laisser de droits sur la table.
• Vous aidez un proche ou vous visez un premier immeuble : un parent qui donne un coup de pouce pour la mise de fonds change le calcul, et si vous habitez un des logements d'un plex, une partie du financement des premiers acheteurs peut s'appliquer. Les règles se corsent vite dès qu'il y a des revenus locatifs, alors validez la structure avant de faire une offre.

Ces repères valent pour la région, pas pour votre situation précise. Le bon montage dépend de vos revenus, de ce que vous avez déjà en REER et de la propriété visée. Avant de faire une offre, parlons-en : je vous mets en lien avec un courtier hypothécaire de confiance et on regarde ce que vous pouvez vraiment acheter. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi. Vous pouvez aussi relire mon texte sur le revenu qu'il faut pour acheter sur la Rive-Sud.