REM sur la Rive-Sud : trois ans plus tard, l'investisseur regarde les stations

On me demande souvent si acheter près d'une station du REM vaut la prime. Trois ans après la mise en service de l'antenne Rive-Sud, j'ai assez de recul pour répondre avec des chiffres plutôt qu'avec une impression. Voici ce que le train a vraiment changé pour qui détient ou vise un immeuble à Brossard et autour.

Trois ans de service, trois stations à Brossard

Le REM a ouvert son premier tronçon le 31 juillet 2023, entre la gare Centrale et Brossard. Sur la Rive-Sud, ça veut dire trois stations, toutes à Brossard : Panama, Du Quartier et le terminus Brossard. Le trajet jusqu'au centre-ville prend moins de vingt minutes, sans pont à franchir en voiture. Le terminus compte près de 3 000 places de stationnement incitatif et un terminus d'autobus qui ramène le reste de la Rive-Sud vers le train.

Au printemps 2026, le réseau battait ses records d'achalandage. Un service qui gagne des usagers année après année, c'est exactement ce qui soutient la valeur foncière autour des stations. Ce n'est pas une promesse de promoteur. C'est une habitude de déplacement qui s'installe.

Où le capital se pose

Le meilleur exemple est à la station Du Quartier. Le projet Solar Uniquartier, mené par Devimco, prévoit 2 600 logements et 1,2 million de pieds carrés d'espaces commerciaux et de bureaux, un hôtel compris, le tout greffé directement à la station. La Ville de Brossard classe le secteur comme quartier axé sur le transport collectif, un TOD.

Ce genre de densité ne se construit pas n'importe où. Elle suit le train. Quand une ville concentre logements, commerces et bureaux autour d'une station, elle crée une demande locative stable et un bassin d'acheteurs qui veulent pouvoir marcher jusqu'au quai. Pour un investisseur, c'est un signal : le secteur est pensé pour durer, pas pour miser sur un seul cycle.

Ce que la station ajoute vraiment à la valeur

Soyons honnêtes sur un point. La proximité d'une station n'est pas un chèque en blanc. Elle ajoute de la valeur quand elle s'accompagne de vrais commerces, de rues où l'on marche et d'un zonage qui permet la densité. Une adresse à cinq minutes à pied de Panama ou de Du Quartier, dans un secteur déjà bâti, se défend mieux au refinancement et à la revente qu'un immeuble isolé plus loin.

Mais une station seule, entourée de stationnements et d'autoroutes, ne transforme pas un emplacement moyen en bon emplacement. Ce que je regarde avec un client, c'est la marche réelle jusqu'au quai, la qualité de ce qu'il y a entre les deux, et ce que le règlement d'urbanisme autorise sur le terrain. Un petit multilogement bien placé près d'une station garde ses locataires et se reloue vite. C'est là que la prime se justifie.

Le financement reste le vrai frein

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre, une septième pause de suite, et sa prochaine décision tombe le 28 octobre. Les marchés donnent environ une chance sur trois à une hausse ce jour-là. L'obligation du Canada 10 ans tournait autour de 3,9 % cet automne. Le taux fixe de cinq ans se situe près de 4,59 % pour un prêt assuré et de 5,09 % pour un prêt conventionnel, selon nesto.

Pour un immeuble à revenus, le coût de l'emprunt reste collé au rendement, parfois au-dessus. Une bonne adresse près du REM ne change pas cette équation. Elle la rend seulement plus facile à vivre, parce que le bien se reloue et se revend mieux quand les taux pèsent sur le reste du marché.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un immeuble près d'une station : il profite d'une demande locative soutenue par le train et par la densité qui s'installe autour. Avant de fixer un prix, faites établir la valeur à partir de vos baux et de vos dépenses réelles, pas de la seule proximité du REM. La station aide, mais c'est votre revenu net qui tient devant un acheteur.
• Vous cherchez à acheter : ne payez pas la prime REM les yeux fermés. Mesurez la marche jusqu'au quai, regardez ce qu'il y a sur le chemin, et vérifiez le zonage. Un multilogement à distance de marche de Panama ou de Du Quartier, dans un secteur vivant, vaut mieux qu'une aubaine coincée entre deux autoroutes.
• Vous répartissez votre capital : le TOD attire les promoteurs parce que la demande y est prévisible. Un petit immeuble existant dans ces secteurs, acheté au bon prix, peut suivre cette vague sans le risque d'un projet neuf. Testez votre montage à un taux de renouvellement plus élevé qu'aujourd'hui avant de signer.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et l'immeuble à revenus près d'une station se tient exactement au croisement des deux. Vous voulez savoir ce que vaut votre immeuble à Brossard, ou passer au crible un achat près du REM? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois. J'ai aussi expliqué récemment pourquoi les rendements se resserrent sur la Rive-Sud.