Renouvellement hypothécaire d'un immeuble à revenus sur la Rive-Sud

Beaucoup de propriétaires de plex et d'immeubles à revenus que je croise ont financé au creux des taux, en 2020 ou en 2021. Ces termes de cinq ans arrivent à échéance maintenant, et le paiement ne reviendra pas au niveau d'avant. La décision de la Banque du Canada du 28 octobre ne changera à peu près rien à ça. Voici comment aborder un renouvellement sur la Rive-Sud sans se faire surprendre.

Le mur des renouvellements, en chiffres

La Banque du Canada a chiffré le phénomène dans une note de ses économistes. Environ 60 % de toutes les hypothèques en cours au pays doivent se renouveler en 2025 ou en 2026. Ce n'est pas un petit sous-groupe, c'est la majorité des emprunteurs.

Et pour ceux qui ont un terme fixe de cinq ans, la marche est haute. La Banque estime que ce profil, qui représente environ 40 % de toutes les hypothèques, voit son paiement mensuel grimper en moyenne de 20 % au renouvellement en 2026, comparé au paiement de décembre 2024. Près de six emprunteurs sur dix qui renouvellent en 2025 ou 2026 verront leur paiement monter, et les trois quarts d'entre eux détiennent justement ce fameux terme fixe de cinq ans. Si vous avez acheté votre immeuble avec ce type de prêt à l'époque des taux planchers, vous êtes dans le lot.

Le 28 octobre n'est pas votre bouée de sauvetage

Beaucoup d'investisseurs attendent la prochaine décision de la Banque en espérant une baisse qui allégerait la facture. Je comprends le réflexe, mais il faut regarder ce que les économistes anticipent vraiment. La Banque a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre, une septième pause de suite. Pour le 28 octobre, nesto rapporte que la plupart des économistes s'attendent à un nouveau maintien, et que le prochain mouvement pourrait bien être une hausse plutôt qu'une baisse, possiblement dès 2027. Les marchés donnaient environ une chance sur quatre à une hausse ce mois-ci.

Autrement dit, le scénario le plus favorable pour un renouvellement en ce moment, c'est le statu quo. Côté taux hypothécaires, le fixe de cinq ans tourne autour de 4,59 % pour un prêt assuré et la moyenne des grandes banques pour un prêt non assuré approche 5,39 %, selon nesto au 19 octobre. Le variable assuré se situe plus bas, près de 3,41 %, mais il bouge avec la Banque. Entre un terme signé près de 2 % et un renouvellement autour de 4,5 à 5,4 %, l'écart se paie chaque mois.

Ce que le renouvellement fait à votre immeuble

Sur un plex de deux à quatre logements que vous habitez, le prêt est souvent résidentiel, et vous encaissez exactement la même hausse qu'un propriétaire de maison. La différence, c'est que votre immeuble génère des loyers, et que ces loyers ne suivent pas toujours le nouveau paiement. Si vos loyers sont en dessous du marché, l'écart sort de votre poche.

Sur un immeuble plus gros financé en mode commercial, le prêteur refait son calcul au renouvellement. Il vérifie que les revenus nets couvrent le service de la dette au taux d'aujourd'hui, pas à celui de 2021. Un immeuble qui passait le test à 2 % peut coincer à 5 %, et le prêteur peut alors demander une mise de fonds additionnelle ou un amortissement revu. Pour un immeuble de cinq logements et plus, le programme MLI Select de la SCHL reste une porte à explorer au refinancement, surtout si des travaux d'efficacité ou d'accessibilité sont prévus.

Et le contexte de vente a changé. En septembre, les inscriptions dans la région de Montréal étaient en hausse de 20 % sur un an, un quatorzième mois de suite, et l'inventaire dépassait de 18 % sa moyenne de dix ans selon l'APCIQ. Les ventes reculaient de 12 %. Pour un propriétaire qui serait forcé de vendre à cause du renouvellement, ça veut dire plus de concurrence et moins de pression sur les prix. Mieux vaut décider calmement maintenant que dans l'urgence au printemps.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un immeuble et votre terme arrive à échéance : commencez quatre à six mois d'avance. Demandez votre offre de renouvellement, mais magasinez aussi ailleurs, le taux proposé par votre banque n'est pas toujours le meilleur. Testez votre budget au nouveau paiement, et regardez si prolonger l'amortissement absorbe la hausse. La Banque du Canada note qu'environ la moitié des emprunteurs qui font face à une hausse pourraient l'effacer en allongeant leur amortissement de cinq ans. Vérifiez aussi où se situent vos loyers par rapport au marché, c'est souvent là que se trouve la marge.
• Vous cherchez à acheter : montez votre montage au taux d'aujourd'hui, pas à celui que vous espérez l'an prochain. Comparez les loyers réels aux loyers du marché, budgétez les travaux, et gardez un coussin. Un immeuble bien placé à Longueuil, Brossard ou Saint-Lambert, acheté à un prix qui tient au taux actuel, vous protège mieux qu'une aubaine dont les chiffres ne fonctionnent qu'avec une baisse hypothétique.
• Vous envisagez de vendre : si le renouvellement rend l'immeuble difficile à porter, mieux vaut en parler tôt. Avec plus d'inscriptions sur le marché, le prix doit être juste dès le départ et les chiffres de l'immeuble doivent être propres. Faites établir la vraie valeur à partir de vos baux et de vos dépenses, pas d'une moyenne régionale, pour partir avec un dossier solide devant un acheteur sérieux.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et l'immeuble à revenus se tient exactement au croisement des deux. Si votre terme arrive à échéance ou si vous pesez le pour et le contre entre garder et vendre, parlons de votre situation réelle. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois. J'ai aussi écrit sur le renouvellement hypothécaire côté résidentiel et sur les taux de capitalisation sur la Rive-Sud.