Bureaux à Montréal : un an de reprise, et ce que ça dit à la Rive-Sud

On a beaucoup enterré le marché des bureaux depuis la pandémie. Pourtant, à Montréal, l'inoccupation baisse depuis un an et le haut de gamme n'a jamais loué aussi cher. Voici ce que ce virage veut dire, y compris pour un propriétaire ou un locataire de la Rive-Sud.

Le marché des bureaux a cessé de reculer

Pendant trois ans, la question qui revenait le plus souvent dans mes discussions avec des clients investisseurs, c'était la même : est-ce que quelqu'un veut encore d'un bureau? Les chiffres du deuxième trimestre donnent une réponse claire. Selon CBRE, le taux d'inoccupation des bureaux du Grand Montréal s'établit à 18,0 % au T2 2026. Ça peut sembler élevé, mais c'est le plus bas niveau depuis le deuxième trimestre de 2023. Et si on écarte les locaux affichés depuis plus de 36 mois, ceux que personne ne cherche vraiment à louer, le taux réel tombe à 12,4 %.

Le mouvement est national. CBRE parle d'une année complète de reprise : quatre trimestres de suite d'absorption positive au pays, une première depuis la pandémie. Montréal a fait partie des meneurs, avec plus de 300 000 pi² absorbés au trimestre, au coude à coude avec Toronto et Calgary. Le sous-location, ce baromètre de la nervosité des entreprises, a fondu de 12,4 % dans la région pour retomber à 1,4 million de pieds carrés. Quand les entreprises cessent de refiler leurs surplus d'espace, c'est qu'elles ont recommencé à occuper.

Le haut de gamme mène, le reste suit

La reprise n'est pas uniforme, et c'est important de le dire. Elle se joue d'abord dans les tours de prestige. Le loyer net demandé pour les espaces de catégorie AAA touche de nouveaux sommets, dans une fourchette de 33 $ à 42 $ le pied carré. La vacance affichée de ces tours a monté à 6,3 %, mais la vacance réelle, celle qu'on peut louer tout de suite, a reculé à 4,8 %. Autrement dit, le bel espace neuf part vite, et les locataires paient pour l'obtenir.

Le centre-ville tire le tout vers le haut. Les catégories A et B y ont enchaîné trois trimestres d'absorption positive. Ce n'est plus la fuite des bureaux qu'on annonçait en 2021, c'est un tri. Les entreprises quittent les vieux immeubles fatigués pour aller vers plus lumineux, plus efficace, mieux situé. Les propriétaires d'immeubles de seconde qualité, eux, doivent encore négocier fort. Cette fracture entre le haut de gamme et le reste, on la retrouve partout, et elle dessine où va l'argent.

Le lien avec la Rive-Sud

Vous vous dites peut-être que tout ça se passe loin, de l'autre côté du pont. Pas tant que ça. Quand le centre-ville se resserre et que le loisir de payer 40 $ le pied carré n'est pas donné à tous, une partie de la demande cherche ailleurs. Des pôles comme le Quartier DIX30 à Brossard offrent des bureaux modernes, du stationnement, un accès direct aux autoroutes et au REM à quelques minutes, à des loyers souvent autour de 20 $ le pied carré. Pour une PME de la Rive-Sud, rester près de chez ses employés coûte moins cher et retient mieux le personnel.

Le coût de l'argent complète le portrait. Le 15 juillet, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, une sixième pause de suite. Pour un investisseur qui vise un immeuble de bureaux, un local commercial ou un immeuble mixte, cette stabilité rend le calcul de rendement fiable sur cinq ans. J'ai décortiqué le retour de l'industriel dans mon texte sur l'inoccupation qui recule, et le portrait large du commercial dans mon point sur le T2 2026.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un immeuble de bureaux ou mixte sur la Rive-Sud : la demande revient, mais elle va au produit de qualité. Un espace rénové, lumineux, bien desservi se loue. Un local vieillissant devra baisser son prix ou se refaire une beauté. Avant de renouveler un bail sous les prix du marché, faites établir la vraie valeur locative de votre actif.
• Vous cherchez à investir : la fenêtre est du côté des immeubles à repositionner, là où l'écart entre le haut de gamme et le reste laisse de la marge. Avec un taux directeur stable à 2,25 %, le rendement se calcule proprement. Le pari se joue sur votre capacité à faire passer un immeuble de catégorie B vers quelque chose qui coche les cases d'aujourd'hui.
• Vous êtes entrepreneur et cherchez un local : vous avez encore du choix et du levier, surtout hors du centre-ville. Un bon espace sur la Rive-Sud, à Brossard ou à Longueuil, vous coûtera une fraction du prix d'une tour montréalaise, avec le stationnement en prime. Cette marge de négociation existe aujourd'hui, elle se rétrécit à mesure que le marché se raffermit.

Je travaille les deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et c'est souvent au croisement des deux que se révèlent les meilleures occasions sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.