Financer un multilogement avec MLI Select sur la Rive-Sud

Chaque fois qu'un investisseur me parle d'acheter un immeuble à revenus sur la Rive-Sud, la vraie question arrive vite : comment on le finance. Depuis quelques années, un programme de la SCHL change le calcul pour les immeubles de cinq logements et plus. Il s'appelle MLI Select, et il vient encore de bouger cet automne. Voici comment il marche, et pour qui.

Ce qui vient de changer au 30 septembre

Commençons par la nouvelle, parce que c'est elle qui rend le sujet d'actualité. MLI Select fonctionne avec un système de points : plus un projet coche de cases en abordabilité, en efficacité énergétique et en accessibilité, plus les conditions de prêt s'assouplissent. La partie énergie vient d'être resserrée. Depuis le 30 septembre 2026, les nouveaux immeubles sont notés par rapport aux codes de 2020, le Code national du bâtiment et le Code national de l'énergie pour les bâtiments, plutôt que les versions plus anciennes de 2015 et 2017. La SCHL avait annoncé le changement le 28 novembre 2025.

Concrètement, la barre monte. Un bâtiment conçu pour atteindre un certain nombre de points énergie l'an dernier en obtient moins aujourd'hui, parce qu'on le compare à un code plus exigeant. Un projet qui frôlait les 100 points peut maintenant retomber plus bas. Pour un investisseur, ça veut dire une chose simple : il faut viser l'efficacité énergétique tôt dans le projet, pas la rajouter à la fin.

Comment fonctionne le programme

MLI Select est une assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour le multilogement. Premier filtre à connaître : l'immeuble doit compter cinq logements ou plus. Un duplex, un triplex, même un quadruplex n'y ont pas accès. Sur la Rive-Sud, où beaucoup d'investisseurs détiennent des plex de deux à quatre portes, c'est le premier point à vérifier avant de rêver aux conditions.

Ensuite viennent les points. Il en faut au moins 50 pour entrer dans le programme, et trois paliers ouvrent des conditions de plus en plus généreuses :

• 50 points : amortissement jusqu'à 40 ans, prêt jusqu'à 85 % de la valeur, ratio de couverture de la dette minimal de 1,10.
• 70 points : amortissement jusqu'à 45 ans, prêt jusqu'à 95 % de la valeur.
• 100 points : amortissement jusqu'à 50 ans, prêt jusqu'à 95 % de la valeur.

C'est là que se trouve le vrai levier. Un amortissement de 50 ans étale le capital sur deux fois plus de temps qu'un prêt conventionnel de 25 ans. Le paiement mensuel baisse, et le flux de trésorerie de l'immeuble respire. Un prêt à 95 % de la valeur, lui, veut dire une mise de fonds beaucoup plus mince que les 25 % souvent exigés en commercial classique. Pour un investisseur, ces deux chiffres font souvent la différence entre un projet qui tient et un projet qui ne tient pas.

Rien n'est gratuit pour autant. Depuis une mise à jour de juillet 2025, la SCHL ajoute un surcoût de prime de 0,25 % pour chaque tranche de cinq ans d'amortissement au-delà de 25 ans. Pousser jusqu'à 50 ans alourdit donc la prime payée au départ. Le calcul reste souvent gagnant grâce au paiement plus bas, mais il faut le faire, chiffres en main, projet par projet.

Le taux à 2,50 % et le calcul d'aujourd'hui

Le décor a changé le 28 octobre. La Banque du Canada a monté son taux directeur à 2,50 %, sa première hausse depuis juillet 2023. Le taux préférentiel suit à 4,70 %. J'ai détaillé ce que la hausse change pour tout le monde dans mon texte sur la décision du 28 octobre.

Pour un immeuble à revenus, l'avantage de la garantie de la SCHL se voit justement dans le prix de l'argent. Un prêt assuré se finance moins cher qu'un prêt non assuré, parce que le prêteur court moins de risque. Pour donner un ordre de grandeur côté résidentiel, nesto affichait au 3 novembre un meilleur taux fixe trois ans assuré à 4,54 %, contre 5,10 % du côté non assuré. Le même principe joue sur le multilogement : passer par un programme assuré comme MLI Select coûte généralement moins cher qu'un financement commercial conventionnel. Avec un taux directeur qui ne baisse plus, cet écart compte encore davantage.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un immeuble de cinq logements et plus : votre immeuble est admissible à un bassin d'acheteurs qui peuvent le financer avec MLI Select, donc avec une mise de fonds plus basse et des paiements étalés. Ça élargit la demande pour votre actif. Avant de vendre, ça vaut la peine de connaître sa vraie valeur et de savoir ce qu'un acheteur bien financé peut en tirer.
• Vous investissez ou cherchez à acheter : le programme est un vrai outil, mais il demande du travail en amont, surtout depuis le resserrement énergie du 30 septembre. Visez des immeubles où l'abordabilité et l'efficacité énergétique sont atteignables, montez le dossier de points tôt, et faites le calcul du surcoût de prime contre le gain de trésorerie. Sur la Rive-Sud, Longueuil reste le marché le plus profond pour ce type d'immeuble.
• Vous possédez un plex de deux à quatre portes : MLI Select n'est pas pour vous, pas pour cet immeuble en tout cas. Il existe d'autres avenues de financement assuré pour les petits plex, et la vraie question devient souvent de savoir si regrouper ou monter en taille vous rapproche du seuil de cinq logements.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et le multilogement se tient pile au croisement des deux. Si vous pensez vendre, acheter ou monter un projet d'immeuble à revenus, parlons-en avant de choisir le financement, pas après. Demandez une évaluation gratuite de votre immeuble ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement. Et pour le contexte des rendements, j'ai aussi écrit sur les taux de capitalisation sur la Rive-Sud.