Depuis un an, on me demande surtout si le marché résidentiel va ralentir. La vraie histoire de 2026 se joue ailleurs. Le capital est en train de revenir dans l'immeuble à revenus, et il choisit la Rive-Sud. Longueuil vient d'afficher la plus forte croissance d'investissement de toute la région montréalaise. Voici comment lire ce virage si vous détenez ou visez un immeuble locatif chez nous.

Le multilogement redevient le pilier du marché

Regardons d'abord le portrait du Grand Montréal. Selon Altus Group, le volume d'investissement en immobilier commercial a atteint 5,7 milliards de dollars au premier semestre 2026, une hausse de 38 % sur un an. Une partie du bond s'explique par un début d'année 2025 très faible, mais la reprise est réelle. Le capital est redéployé, et il vise l'actif qui produit un revenu stable.

Le multilogement en est le cœur. À lui seul, il a récolté près de 2,9 milliards de dollars, soit la moitié du volume total investi, en hausse de 30 % sur un an. L'île de Montréal garde la première place avec 1,9 milliard. Mais c'est la banlieue qui bouge le plus vite, et la Rive-Sud est en tête de peloton.

+221 %
Hausse du volume investi en multilogement à Longueuil au 1er semestre 2026, à 290 M$ (Altus)
2,25 %
Taux directeur maintenu par la Banque du Canada le 2 septembre 2026
2,9 G$
Capital investi en multilogement dans le Grand Montréal au 1er semestre, la moitié du marché (Altus)

Longueuil mène, et les chiffres sont clairs

Voici la donnée qui devrait retenir votre attention. Le volume investi en multilogement à Longueuil a bondi de 221 % sur un an, pour atteindre 290 millions de dollars. C'est la plus forte croissance de tous les secteurs suivis par Altus dans la région. Pendant ce temps, Laval a reculé de 19 %, à 203 millions. Le capital ne se disperse pas au hasard : il se concentre sur la Rive-Sud, et Longueuil est le point de bascule.

Ça ne me surprend pas. Longueuil offre exactement ce que cherche un investisseur en 2026 : un bassin de locataires solide, des prix d'entrée encore plus raisonnables que sur l'île, et un réseau de transport qui tient la valeur à long terme. Ajoutez Brossard, Saint-Hubert et Boucherville autour, et vous avez un territoire où l'immeuble bien situé se loue vite et se reloue sans mal.

Le capital ne se disperse pas au hasard. Il se concentre sur la Rive-Sud, et Longueuil est le point de bascule.

Le rendement, le coût du crédit et l'écart entre les deux

Parlons chiffres de rendement. Selon CBRE, les taux de capitalisation du multilogement à Montréal tournent autour de 4,25 à 4,5 % pour un immeuble de qualité, et un peu plus haut pour le petit plex, souvent entre 4,5 et 6 % selon le secteur et l'état du bâtiment. En parallèle, le taux fixe de cinq ans se situe autour de 4 à 5 % selon le profil de l'emprunteur. L'écart entre ce que rapporte un immeuble et ce que coûte l'argent reste mince. C'est la réalité qu'il faut regarder en face avant d'acheter.

C'est là que la stabilité des taux change tout. Le 2 septembre, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %. Altus note que ce maintien a ancré les coûts d'emprunt, stabilisé les rendements obligataires de cinq ans et resserré l'écart entre le prix demandé par les vendeurs et celui offert par les acheteurs. Autrement dit, les deux camps recommencent à s'entendre sur la valeur. Pour qui calcule un projet sur cinq ans, cette prévisibilité vaut de l'or.

Le montage financier fait le reste. Le programme MLI Select de la SCHL reste accessible et permet, sur un immeuble locatif admissible, un financement plus avantageux et une mise de fonds réduite. C'est souvent lui qui transforme un écart mince en projet viable. J'ai détaillé le fonctionnement du MLI Select et l'état du marché locatif de la Rive-Sud dans deux textes récents.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous détenez un immeuble à revenus sur la Rive-Sud : votre actif est probablement plus recherché aujourd'hui qu'il y a un an, surtout à Longueuil et autour. Avant de renouveler votre hypothèque ou de penser à vendre, faites établir la valeur réelle de votre immeuble et l'écart entre vos loyers actuels et le marché. C'est cet écart, plus que le prix affiché, qui décide de ce que vaut votre bâtiment.
  • Vous cherchez à investir : la fenêtre est bonne, mais elle demande de la discipline. Avec un écart mince entre le rendement et le coût du crédit, chaque dollar de loyer compte, et le montage MLI Select peut faire la différence. Visez l'emplacement et la qualité des baux avant le rabais. Un immeuble bien situé à Longueuil ou Brossard se défend mieux qu'une aubaine mal placée.
  • Vous hésitez entre l'île et la Rive-Sud : les chiffres tranchent. Le prix d'entrée est plus bas chez nous, la demande locative est solide, et le capital institutionnel valide déjà le secteur. Ce n'est plus la banlieue par défaut, c'est un choix d'investissement assumé.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et l'immeuble à revenus se tient exactement au croisement des deux. C'est là que je peux vous être le plus utile sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet d'achat? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois.

Sources