Pendant des années, emprunter pour acheter un immeuble à revenus revenait moins cher que le rendement du bâtiment. L'écart travaillait pour vous. Depuis la hausse de taux d'octobre, cet écart a fondu, et sur bien des immeubles, il est passé du mauvais côté. Voici ce que ça change concrètement sur la Rive-Sud.

Le décor : un argent redevenu cher

Le 28 octobre, la Banque du Canada a relevé son taux directeur à 2,50 %. Les banques ont suivi, et le taux préférentiel est remonté à 4,70 %. Pour un acheteur d'immeuble, c'est la ligne du haut de la facture. En date du 10 novembre, un prêt fixe de cinq ans assuré se négocie autour de 4,44 %, le variable autour de 3,66 %, selon nesto. Mais la plupart des investisseurs n'achètent pas avec une hypothèque assurée. Un immeuble détenu en placement, sans que le propriétaire y habite, exige au moins 20 % de mise de fonds, donc du financement conventionnel. Là, le fixe de cinq ans tourne plutôt autour de 5,18 %.

Retenez ce dernier chiffre, parce que c'est lui qu'il faut comparer au rendement du bâtiment.

4,25 à 4,75 %
Taux de capitalisation d'un immeuble multirésidentiel de catégorie A à B dans la région de Montréal au T3 2026 (CBRE)
5,18 %
Taux fixe 5 ans conventionnel, achat avec 20 % de mise de fonds, en date du 10 novembre (nesto)
810 000 $
Prix médian d'un plex sur la Rive-Sud en octobre, en hausse de 5 % sur un an (APCIQ)

Quand le loyer de l'argent dépasse le rendement

Le taux de capitalisation, c'est le rendement d'un immeuble avant financement : le revenu net d'exploitation divisé par le prix. Selon le relevé de CBRE pour le troisième trimestre de 2026, un immeuble multirésidentiel bien tenu dans la région de Montréal se vend à un taux de 4,25 % à 4,75 %. Autrement dit, un bâtiment payé un million de dollars dégage autour de 45 000 $ de revenu net par année, avant les versements d'hypothèque.

Voyez le problème. Le rendement du bâtiment tourne autour de 4,5 %, et l'argent emprunté pour le payer coûte plus de 5 %. L'hypothèque gruge donc plus que ce que l'immeuble produit sur la portion financée. On appelle ça un levier négatif. Pendant presque tout le dernier cycle, c'était l'inverse : on empruntait à 2 ou 3 % pour acheter du 4 ou 5 %, et chaque dollar emprunté gonflait le rendement sur la mise de fonds. Ce moteur s'est arrêté, au moins pour l'instant.

Le calcul qui faisait vendre des immeubles à revenus depuis dix ans ne fonctionne plus tout seul. Il faut maintenant le refaire à la main, immeuble par immeuble.

Sur les petits plex, ceux que la plupart des investisseurs de la Rive-Sud achètent, le rendement affiché est souvent encore plus bas. L'acheteur paie aussi pour l'emplacement, pour la possibilité d'habiter une unité, et pour le potentiel de hausse des loyers. Un plex médian se vend 810 000 $ sur la Rive-Sud, en hausse de 5 % sur un an selon l'APCIQ, et à ce prix, le revenu net couvre rarement un taux de 4,5 %. L'écart avec le financement se creuse d'autant plus.

Ce qui tient encore le marché debout

Si les immeubles à revenus continuent de se vendre malgré ce calcul, c'est que les fondations tiennent. Les loyers montent, la demande locative reste forte, et le taux d'inoccupation demeure bas sur la Rive-Sud. Un investisseur qui achète aujourd'hui mise moins sur l'effet de levier et davantage sur deux choses : la croissance des loyers dans le temps, et le remboursement du capital que les locataires financent à sa place. C'est un retour aux fondamentaux, pas une sortie de piste. J'ai expliqué le calcul du taux de capitalisation en détail dans mon texte de septembre, et les règles de financement d'un multilogement dans celui sur le programme MLI Select de la SCHL.

Ce que ça veut dire pour vous

  • Vous vendez un immeuble à revenus : l'acheteur d'aujourd'hui sort sa calculatrice avant de faire une offre. Un immeuble aux loyers sous le marché ou avec des travaux repoussés se fera négocier plus durement qu'il y a deux ans. La bonne nouvelle, c'est que les loyers en hausse et l'inoccupation basse soutiennent toujours la valeur d'un bâtiment bien tenu. Partez d'une évaluation réaliste, pas du prix qu'aurait atteint votre immeuble en 2022.
  • Vous achetez votre premier immeuble : ne présumez pas que l'hypothèque va gonfler votre rendement, parce qu'en ce moment elle fait souvent le contraire. Faites le calcul sur les vrais chiffres : loyers actuels, taxes, assurances, entretien, et le taux conventionnel autour de 5 %. Si le levier joue contre vous, une mise de fonds plus élevée ou un prix négocié à la baisse peut rétablir l'équilibre.
  • Vous êtes un investisseur aguerri : c'est le genre de marché qui récompense la patience. Les vendeurs pressés réapparaissent quand le financement coûte cher, et les immeubles à repositionner, ceux dont les loyers rattrapent le marché, offrent la marge qui manque ailleurs. Achetez sur les fondamentaux, pas sur l'espoir d'une baisse de taux rapide.

Je travaille les deux côtés du marché, résidentiel et commercial, et sur un immeuble à revenus, c'est souvent dans le calcul ligne par ligne que se joue une bonne ou une mauvaise affaire. Vous pensez acheter, vendre ou simplement savoir ce que vaut votre immeuble aujourd'hui? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.

Sources