Locaux commerciaux : le commerce se stabilise, et ce que ça change pour l'investisseur

On m'a beaucoup dit que le commerce de détail était fini. Que tout se passait en ligne, que les locaux allaient rester vides. Les chiffres de 2026 racontent autre chose. Le commerce se stabilise, l'offre de bons locaux reste rare, et les investisseurs recommencent à regarder ce secteur de près. Voici comment lire ce virage quand on détient ou qu'on vise un local commercial sur la Rive-Sud.

Le commerce de détail se stabilise

Commençons par le portrait national. Selon l'enquête sur les loyers commerciaux de CBRE, le marché du commerce de détail canadien a abordé 2026 sur des bases plus solides, après des poches de volatilité en 2025. La demande des enseignes est restée active dans la plupart des catégories, et les loyers ont augmenté dans 37 des 120 formats ou secteurs urbains suivis par la firme au deuxième semestre 2025. Ce n'est pas un raz-de-marée, mais c'est une direction claire, et elle monte.

Un point compte plus que le reste : l'offre est serrée. Les coûts de construction élevés ont freiné les nouveaux projets pendant des années, alors les bons emplacements ne se libèrent pas souvent. Quand un local part, il part vite. CBRE note que les centres de quartier ancrés par une épicerie sont parmi les plus performants, et que les enseignes à valeur comme Winners, Marshalls, HomeSense et Structube, ainsi que le vêtement sport, continuent d'ouvrir des points de vente. Le commerce de proximité, celui du quotidien, tient très bien.

Montréal bouge, et la Rive-Sud en profite

Montréal donne le ton. CBRE observe un regain d'activité, avec des enseignes qui déménagent dans de nouveaux magasins phares sur la rue Sainte-Catherine Ouest. La demande des détaillants nationaux et internationaux augmente à mesure que la revitalisation de Sainte-Catherine avance, et une nouvelle phase des travaux se déplace vers l'ouest ce mois-ci. Quand les grandes enseignes réinvestissent le centre-ville, ça envoie un signal de confiance qui finit par se rendre en banlieue.

Et la banlieue, justement, c'est là que se joue le commerce de la Rive-Sud. Nos artères et nos centres de quartier vivent du même moteur que les meilleurs performeurs de l'enquête : une épicerie qui ancre le trafic, une pharmacie, une clinique, un café, des services du quotidien. Le Quartier DIX30 attire les grandes bannières, mais l'occasion pour un investisseur privé se trouve souvent ailleurs, dans le petit local bien situé sur une artère passante de Brossard, Longueuil ou Saint-Hubert, celui qu'une PME locale voudra louer longtemps.

Le rendement, les taux et le coût du crédit

Côté rendement, la nouvelle est bonne pour les détenteurs. Selon CBRE, les taux de capitalisation moyens au pays se sont resserrés au deuxième trimestre 2026 dans la plupart des catégories, et le commerce de détail a fait partie des baisses les plus marquées. Un taux de capitalisation qui recule, ça veut dire des valeurs qui remontent pour un même revenu. Autrement dit, un bon local commercial vaut un peu plus cher aujourd'hui qu'il y a un an.

Le coût du crédit aide. Le 2 septembre, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 %, un sixième maintien de suite. Pour qui calcule la rentabilité d'un immeuble sur cinq ans, cette stabilité vaut de l'or. Il faut nuancer une chose : à l'échelle nationale, le volume investi en commerce de détail est resté plus timide que dans le multirésidentiel au début de 2026. Le capital circule, mais il choisit. Il va vers l'emplacement, le bail solide et le locataire qui paie. J'ai détaillé l'état du marché commercial du Grand Montréal et la reprise des bureaux dans deux textes récents.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un local ou un immeuble commercial sur la Rive-Sud : votre actif est probablement plus solide que la réputation du commerce en ligne le laisse croire, surtout s'il est ancré par un locataire du quotidien avec un bail à long terme. La vraie question, c'est la qualité du bail et l'écart entre votre loyer actuel et le marché. Avant de renouveler ou de vendre, faites établir la valeur de votre local et le potentiel de revenu au renouvellement.
• Vous cherchez à investir : visez l'emplacement avant le rabais. Un petit local sur une artère passante, ancré par de l'achalandage du quotidien, se loue et se reloue mieux qu'un grand espace mal placé offert bon marché. Avec un taux directeur stable à 2,25 % et des valeurs qui se raffermissent, le calcul se fait proprement, à condition de bien lire le bail et le locataire.
• Vous êtes commerçant et vous louez : l'offre serrée joue contre vous au renouvellement. Si votre emplacement est bon et que votre loyer est encore raisonnable, songez à sécuriser un bail plus long, ou à évaluer l'achat de votre local plutôt que de continuer à payer le loyer de quelqu'un d'autre. C'est une conversation qui vaut la peine avant que le marché ne se resserre davantage.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et le local commercial se tient exactement au croisement des deux. C'est là que je peux vous être le plus utile sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet d'achat? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois.