Plex sur la Rive-Sud : plus d'inscriptions, mais ils partent encore vite

Cet automne, l'acheteur de la Rive-Sud a enfin de la place pour respirer. Les inscriptions montent partout, et plus vite chez nous que dans le reste de la région. Mais un segment refuse de suivre le mouvement : le plex. Il se vend encore vite, et pour un investisseur, c'est un signal qui mérite qu'on s'y arrête.

La Rive-Sud offre soudain le plus de choix de la région

Commençons par le portrait d'août. Selon l'APCIQ, la région métropolitaine comptait 20 128 propriétés à vendre, une hausse de 18 % sur un an. Le mouvement ne se répartit pas également. Après avoir gonflé d'abord sur l'île de Montréal, l'inventaire progresse maintenant surtout en périphérie. La Rive-Sud affiche +28 %, la plus forte hausse des grands secteurs. Les ventes, elles, ont reculé de 13 %. Plus de pancartes, moins de transactions.

Pour l'acheteur, c'est une bonne nouvelle qui manquait depuis longtemps. L'APCIQ le dit sans détour : l'acheteur a récupéré une part de son pouvoir de négociation. Les délais s'allongent, la maison unifamiliale se vend en 42 jours, le condo en 62. On peut de nouveau prendre le temps de comparer, de faire inspecter et de discuter le prix au lieu de foncer à l'aveugle.

Le plex, lui, va à contre-courant

Voici la donnée qui m'a arrêtée. Pendant que tout le reste ralentit, le plex se vend plus vite qu'il y a un an. Son délai de vente moyen a reculé de 4 jours, à 52 jours. C'est la seule catégorie où le marché accélère au lieu de freiner. Les inscriptions de plex ont pourtant monté de 15 %, comme partout. Il y a donc plus de choix, mais les acheteurs ne laissent pas les bons immeubles traîner sur le marché.

Le prix suit la même logique tranquille. Le prix médian d'un plex dans la région tourne autour de 856 000 $, en hausse de 2 % sur un an. Rien d'explosif, rien qui s'effondre. Quand les ventes globales baissent de 13 % et qu'un segment tient son prix tout en se vendant plus vite, c'est que la demande est réelle. L'investisseur qui cherche un revenu stable n'a pas quitté la table.

Le calcul de financement, chiffres en main

La stabilité des taux est ce qui rend cette fenêtre lisible. Le 2 septembre, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % pour une septième décision d'affilée, ce qui laisse le taux préférentiel à 4,45 %. La prochaine annonce est prévue le 28 octobre. Côté hypothèque, le taux fixe de cinq ans se négocie autour de 4 à 5 % selon le dossier, les meilleurs taux assurés passant même sous 4,4 %.

Reste l'écart entre ce que rapporte l'immeuble et ce que coûte l'argent. Selon CBRE, les taux de capitalisation du multilogement à Montréal tournent autour de 4,25 à 4,5 % pour un immeuble de qualité, et un peu plus haut pour le petit plex. L'écart est mince, je ne vais pas prétendre le contraire. Ce qui a changé, c'est qu'il est prévisible. Pour un projet calculé sur cinq ans, savoir où se situent les taux vaut souvent plus qu'un demi-point de rabais arraché au vendeur.

Le montage financier fait le reste. Le programme MLI Select de la SCHL reste accessible et peut, sur un immeuble locatif admissible, réduire la mise de fonds et améliorer les conditions. J'ai détaillé son fonctionnement et l'état du marché locatif de la Rive-Sud dans deux textes récents.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous détenez un plex sur la Rive-Sud : votre immeuble se trouve dans le seul segment qui se vend plus vite qu'il y a un an. Ça ne veut pas dire vendre demain. Mais avant toute décision, faites établir sa valeur réelle et l'écart entre vos loyers actuels et le marché. C'est cet écart qui décide du prix, bien plus que la pancarte du voisin.
• Vous cherchez à acheter un premier immeuble à revenus : la fenêtre est rare. Vous avez 28 % plus de choix qu'il y a un an, un acheteur qui peut enfin négocier, et des taux qui ne bougent pas. Prenez le temps d'inspecter et de vérifier les baux, mais ne présumez pas que les bons plex vont vous attendre. À 52 jours de moyenne, ils partent.
• Vous hésitez entre un condo et un plex : les chiffres penchent d'un côté. Le condo met 62 jours à se vendre et plafonne, le plex accélère et tient son prix. Pour qui vise un revenu plutôt qu'une simple résidence, le petit immeuble locatif reste le pari le plus solide de la Rive-Sud cet automne.

Je travaille le résidentiel et le commercial, et le plex se tient exactement au croisement des deux. C'est là que je peux vous être le plus utile sur la Rive-Sud. Vous voulez connaître la valeur de votre immeuble ou évaluer un projet d'achat? Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds moi-même, chaque fois.