La surenchère s'essouffle sur la Rive-Sud : l'acheteur reprend son souffle

« Est-ce que je vais devoir surenchérir pour l'avoir? » C'est une des premières questions qu'on me pose en visite cet automne. Et ma réponse, aujourd'hui, est beaucoup plus souvent non qu'il y a deux ans.

La surenchère n'a pas disparu, mais elle s'est calmée

Mettons un chiffre sur l'impression. Dans la région métropolitaine, environ 5 % des transactions se concluent encore au-dessus du prix demandé, selon l'APCIQ. Pendant la pandémie, c'était presque l'inverse : sur une belle propriété, surpayer était la norme, pas l'exception. Aujourd'hui, l'exception est redevenue l'exception.

On n'est pas dans la folie de 2021, mais la surenchère n'a pas complètement disparu non plus. Sur la Rive-Sud, une maison impeccable, prête à habiter et affichée au bon prix dans un secteur recherché peut encore attirer plus d'un acheteur. Ce qui a changé, c'est l'offre déposée les yeux fermés, sans inspection ni condition de financement, juste pour être sûr de l'emporter. Celle-là, je la vois beaucoup moins.

Pourquoi la pression retombe : l'offre

L'explication tient en un mot : le choix. En septembre, il y avait 4 050 propriétés à vendre sur la Rive-Sud, soit 32 % de plus qu'un an plus tôt. Dans l'ensemble de la région métropolitaine, les inscriptions actives ont atteint 21 793, en hausse de 20 %, un quatorzième mois de suite en augmentation. L'inventaire se situe maintenant environ 18 % au-dessus de sa moyenne des dix dernières années.

Quand un acheteur a le choix, il ne craint plus de rater la propriété au profit d'un autre. Il prend le temps de visiter plusieurs maisons, de comparer, de réfléchir à son offre. C'est exactement ce mécanisme qui tue la surenchère. Le rythme des ventes raconte la même chose : 746 transactions en septembre sur la Rive-Sud, un recul de 7 % sur un an. Une unifamiliale bien affichée trouvait preneur en 37 jours environ, un condo plutôt vers 57 jours. Ce délai, pour l'acheteur, c'est de l'air pour négocier.

Attention : on n'est pas encore en marché d'acheteurs

Il faut rester honnête. Que la pression retombe ne veut pas dire que le rapport de force s'est renversé. L'APCIQ mesure l'équilibre avec le nombre de mois d'inventaire. Sous huit mois, le marché avantage le vendeur. Entre huit et dix, il est équilibré. Au-dessus de dix, il bascule du côté de l'acheteur. La Rive-Sud et la région sont encore sous le seuil de l'équilibre. On est donc toujours en territoire vendeur, mais avec un avantage plus mince qu'il y a un an.

Les prix le confirment. Ils tiennent plutôt qu'ils ne reculent. Le prix médian d'une unifamiliale sur la Rive-Sud s'établissait à 640 300 $ en septembre, à peu près stable sur un an. Le condo tournait autour de 405 500 $, en léger repli. L'économiste de l'APCIQ ne s'attend pas à un vrai marché équilibré avant la mi-2027, si la tendance se maintient. Autrement dit, la fenêtre actuelle, c'est un entre-deux : moins de concurrence, mais pas encore de rabais généralisés.

Le financement, toujours en toile de fond

Le décor n'a pas changé. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre, un septième arrêt de suite, et sa prochaine décision tombe le 28 octobre. Le taux préférentiel reste à 4,45 %. Au Québec, les meilleurs taux fixes de cinq ans tournent autour de 4,4 à 4,6 % et ont plutôt tendance à remonter légèrement cet automne, pas à fondre. Le variable descend près de 3,4 % pour les meilleurs dossiers assurés. Ne comptez donc pas sur une baisse de taux pour relancer la surenchère d'ici la fin de l'année.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous vendez : n'affichez pas votre prix comme si une surenchère allait venir combler un montant trop élevé. L'acheteur compare avant d'offrir. Le prix du premier jour fait la vente. Une maison surévaluée reste au marché et finit par faire vendre celle du voisin. Visez juste dès le départ et vous gardez la main.
• Vous achetez : vous avez une marge que vous n'aviez pas récemment. Gardez vos conditions d'inspection et de financement, prenez le temps sur les inscriptions affichées depuis six ou huit semaines, regardez l'historique de prix et déposez une offre réfléchie. Sur une propriété rare et bien affichée dans un secteur chaud, soyez tout de même prêt à bouger, parce que celles-là attirent encore de la concurrence.
• Vous investissez : les condos et les plex qui restent de 57 à 61 jours au marché sont là où se négocient les meilleures entrées. Un vendeur dont l'immeuble traîne depuis deux mois écoute une offre sérieuse appuyée sur les vrais revenus. Gardez votre discipline sur le prix et le taux de capitalisation, et profitez d'une concurrence d'investisseurs plus mince qu'elle le sera au printemps.

Ces moyennes valent pour la Rive-Sud en général, pas pour votre rue. Un bungalow de Brossard ne suit pas la même courbe qu'une maison de Boucherville, et un condo neuf près du REM se négocie autrement qu'un vieux trois et demi. Avant de fixer un prix ou de déposer une offre, parlons de vos comparables réels. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi, et on regarde votre cas précis. Vous pouvez aussi relire mon analyse sur acheter cet automne ou attendre le printemps.