Taux fixe ou taux variable, maintenant que la Banque a monté son taux?

C'est la question que j'entends le plus cette semaine, autant des acheteurs que des propriétaires qui approchent de leur renouvellement : fixe ou variable? La réponse a changé le 28 octobre, quand la Banque du Canada a cessé de couper pour monter. Voici comment je la vois, chiffres en main.

Ce qui a changé le 28 octobre

La Banque du Canada a monté son taux directeur de 0,25 % pour l'amener à 2,50 %. C'est sa première hausse depuis juillet 2023, après une longue série de baisses. Le taux préférentiel des banques a suivi à 4,70 %. La raison tient en un mot : l'inflation. Elle tourne autour de 3 % depuis le printemps et la Banque s'attend à ce qu'elle grimpe vers 3,5 % d'ici la fin de l'année.

Le plus important pour vous, ce n'est pas la hausse elle-même, c'est ce que la Banque a dit ensuite. Elle a prévenu qu'il pourrait falloir monter encore, tout en précisant qu'elle avancerait prudemment vu l'incertitude. Autrement dit, personne ne table plus sur des baisses rapides. La prochaine décision tombe le 9 décembre. Ce décor change le calcul entre fixe et variable, parce que le variable bouge avec la Banque et que le fixe, lui, ne bouge pas.

Aujourd'hui, le variable coûte moins cher

Première surprise pour bien du monde : le variable est plus bas que le fixe en ce moment. Au 5 novembre, nesto affichait un meilleur taux fixe cinq ans assuré à 4,59 %, contre 3,66 % pour le variable cinq ans assuré. Presque un point complet d'écart, et c'est le variable qui gagne. On n'a pas vu ça souvent ces dernières années.

Mettons un chiffre dessus. Sur un prêt de 500 000 $ amorti sur 25 ans, le fixe à 4,59 % donne un paiement d'environ 2 792 $ par mois. Le même prêt en variable à 3,66 % tombe à environ 2 539 $ par mois. L'écart est de 254 $ par mois, soit à peu près 3 000 $ sur une année. Pour un acheteur à Longueuil ou à Brossard, c'est la différence entre un budget serré et un budget qui respire.

Mais le variable monte quand la Banque monte

Voilà le revers. Ce taux de 3,66 % n'est pas gravé dans le béton. Il se calcule à partir du taux préférentiel, et le taux préférentiel bouge chaque fois que la Banque touche à son taux directeur. Si la Banque remonte encore de 0,25 % le 9 décembre, votre paiement variable sur 500 000 $ grimpe d'environ 67 $ par mois. Une deuxième hausse l'alourdit encore d'autant.

Faisons le calcul jusqu'au bout, parce que c'est là que les gens se trompent. Même après deux hausses de 0,25 %, le variable serait à 4,16 % et le paiement à environ 2 674 $, encore sous le fixe à 2 792 $. Il faudrait près de quatre hausses pour que le variable rejoigne le fixe d'aujourd'hui. La Banque a dit qu'elle avancerait prudemment, pas qu'elle enchaînerait les hausses. Le variable part donc avec une avance réelle, mais une avance que vous payez en acceptant l'incertitude.

Le fixe, lui, achète la tranquillité. Vous connaissez votre paiement pour cinq ans, peu importe ce que fait la Banque. Vous payez un peu plus cher au départ pour ne plus y penser. Certains clients dorment mieux comme ça, et ça a une vraie valeur, surtout quand le budget est juste.

Ce que ça veut dire pour vous

• Vous achetez bientôt : si votre budget a de la marge et que quelques dizaines de dollars de plus par mois ne vous feraient pas paniquer, le variable vous fait économiser dès maintenant. Si vous achetez au maximum de votre capacité, le fixe protège votre paiement et votre préapprobation contre une mauvaise surprise. Dans les deux cas, bloquez un taux garanti dès que votre dossier est prêt : il tient de 90 à 120 jours chez la plupart des prêteurs.
• Vous renouvelez votre hypothèque : ne signez pas la première offre de renouvellement de votre banque par réflexe. L'écart entre le fixe et le variable, et entre un prêteur et l'autre, vaut souvent plus que le dérangement de magasiner. Commencez trois à quatre mois avant l'échéance, pas la semaine d'avant.
• Vous investissez dans un immeuble à revenus : ici, le variable touche directement votre flux de trésorerie, et une hausse peut gruger votre marge. Regardez votre ratio de couverture de la dette avec une hausse ou deux d'avance, pas seulement au taux d'aujourd'hui. J'ai écrit sur le renouvellement sur les immeubles à revenus si c'est votre situation.

Je ne suis pas courtière hypothécaire, et le choix final se fait avec la vôtre, votre banque et votre tolérance au risque. Mais je vois chaque semaine comment ce choix change ce qu'un acheteur peut offrir et ce qu'un vendeur peut attendre du marché. J'ai détaillé la hausse elle-même dans mon texte sur la décision du 28 octobre. Si vous pensez acheter ou vendre sur la Rive-Sud, parlons de votre situation avant que vous signiez quoi que ce soit. Demandez une évaluation gratuite ou écrivez-moi directement. Je réponds personnellement.